申银万国5月7日晨报精选

作者: 来源:中国证券网 2013-05-07 11:42:19   

  房地产行业2012年年报及13年一季报回顾

  业绩增速符合预期,利润率降幅趋缓。1)12 年年报及13 年一季报业绩增长符合预期,业绩增速逐季回升。2012年上市房地产公司和重点上市公司业绩增速分别16.2%和23.0%,一季度上市房地产公司和重点上市公司业绩增速分别26.0%和29.1%,基本符合我们的预期。12 年2 季度以来,由于市场回暖带来现房销售进度加快和开发商结算意愿提升,业绩增速逐季提高;2)毛利率降幅趋缓。11 年下半年以来的降价项目陆续参与结算,使12年上市房地产公司和重点上市公司的结算毛利率下降了3.2 和2.1 个百分点。但随着近半年房价回升,销售现房利润率改善以及新老项目结算的平滑作用,从12 年4 季度起结算毛利率降幅明显趋缓。3)净利率降幅低于毛利率降幅。虽然房价下降导致12 年企业毛利率下降、资产减值损失增加,且融资难度提升导致企业财务费用及少数股东损益也有所提高,但由于土地增值税率的相应下降,以及企业通过加强管控明显降低了销售费用率和管理费用率,导致12 年上市房地产公司和重点上市公司净利率较11 年分别下降,低于毛利率降幅。

  投资整体谨慎、温和回升,偿债能力改善。1)销售快速增长,行业集中度快速提升。随着市场转暖,销售回款从12 年2 季度起逐季回升,2012 年全部上市房地产公司和重点公司销售回款增速分别为26.0%和27.0%,较11 年和12 年三季度均有明显上升。13 年一季度销售增速再度大幅攀升。目前上市公司销售增速远高于全国,重点公司增速也略高于全部上市公司,行业集中度有加快提升趋势。2)12 年投资整体仍相对谨慎,但逐季有小幅回升。上市公司和行业重点公司投资增速分别为5.4%和8.4%,较11 年的3.0%略有回升,但仍然明显低于经营性现金流入的增幅,开发商投资态度整体仍较为谨慎。当然,由于库存和土地储备逐渐消化,开发商拿地和开工也从12 年二季度起开始恢复,虽然投资回升幅度较为温和,但趋势已经确立。13 年一季度由于购地款较多,投资增速明显上升。3)偿债能力改善、净负债率下行。12 年以来由于销售回暖,开发商的资金状况明显好转,主要体现在货币资金增速扩大、短期借款的现金覆盖比例小幅提高,以及12 年净负债率明显回落。

  利润率逐渐企稳回升,业绩增速小幅放缓,自上而下预计13、14 年重点公司业绩增速为20.5%、19.1%。1)开发商结算意愿增强,预计13、14 年重点公司结算收入增速将达到28.2%、18.5%,对应净利润增速将从12 年的23.0%小幅放缓至20.5%、19.1%。2)12 年下半年房价逐渐回升,对冲前期降价影响,使利润率逐渐企稳回升。预计13 年重点公司毛利率将从12 年的38.1%小幅下降至37.5%,14 年回升至38.0%,结算净利率13、14 年维持在12.5%。

  价格涨幅及政策压力短期有所缓和,维持板块“看好”评级,建议关注龙头公司估值修复。二季度以来随着市场供应量逐步增加,以及需求经前期爆发后将适度休整,价格涨幅和政策压力短期内将有所缓和,预计板块获得超额收益,维持“看好”评级。由于龙头公司销售增速相对较快,业绩锁定度高,目前对应2013 年PE 普遍在8 倍左右,估值有望得到修复。推荐万科A、保利地产、金地集团、华夏幸福、荣盛发展、金科股份、南国置业等。(申银万国证券研究所)

  
留言板
网友评论