海宁皮城：市场化租金大超预期

　　公告本部B 区四楼商铺招租结果：本次招租共155 间商铺，约7495 ㎡（套内面积），以投暗标确定毛皮服饰承租者，商铺租期为2013 年9 月1 日至2014 年6 月30 日（共10 个月），共730 户商户参与招标并且每户缴纳30 万投标保证金。最终155 间商铺招租成功，投标总额4.01 亿，约5353.4 元/月.㎡（承租权费、10 个月租金及物业管理费），自13 年9 月1 日起按月计入当期收益，按最新股本计算，预计增厚13 年EPS 为0.08 元，增厚14 年EPS 为0.12 元。

　　招租结果超出预期：公司此次投标总额4.01 亿，含承租权费、租金、物业管理费的租金5353.4 元/月.㎡，2012-2013 年，同类同地段商铺租金约168 元/月.㎡。我们假设，此次招租商铺12-13 年商铺租金为168 元/月.㎡，13-14 年提租10%，租金约为185 元/月.㎡，合计约1.39 亿，承租权费及物业管理费约3.87 亿，折合为5168.4 元/㎡.月，超出预期。可比项目为本部四期裘皮市场，10 年采取投标确定裘皮服饰承租者，招租面积2.7 万㎡，总承租权费为6.37 亿，租期为2010 年10 月1 日至2015 年6 月30 日，若一年内确认的租金为1966元/月.㎡。此次招租的承租权费约是本部四期的2.63 倍。我们认为，此次招租超出预期主要因为：1.公司市场运作能力较强，积极进行市场结构调整，将B 区4 层经营情况不佳的皮装调整为毛皮服饰，提升租金水平；2.本部毛皮服装需求旺盛，一铺难求，投标竞价提升租金水平；3.公司此次租期为1 年，承租权费确认期限缩短导致每平米承租权费较高（本部四期为5 年，成都一期为3 年）。

　　上调盈利预测，维持增持。公司定位准确、战略清晰、市场运作能力强。由于项目进度的原因，公司13 年无新开市场、房地产也将于13 年完成结算（约4 亿），公司储备项目（哈尔滨、北京、佟二堡三期）全部于14 年开业，我们预计公司15 年之后的业绩仍将保持高速增长，我们预测公司13-15 年EPS 为0.93 元、1.01 元、1.43元，对应PE 为22 倍、20 倍、14 倍，维持增持。（申银万国）