万科A：5月销售差强人意 趋势已在回升之中

2013 年5 月公司实现销售面积122.6 万平方米，销售金额141.6 亿元，同比分别上升19.6%和32.1%，环比分别上升10.7%和14.4%，销售均价为11550 元，同比上升10%，环比上升3%。5 月新增项目储备8 个，土地权益面积共计126.7 万平米，共需支付地价款36.43 亿。

5 月销售金额为141.6 亿，同比上升32.1%，环比上升14.4%，但认购额与4 月基本持平，去化速度有所下降，销售情形略显疲软，但近2 周已逐渐恢复。5 月销售面积和金额分别为122.6 万方和141.6 亿，同比分别上升19.6%和32.1%，环比分别上升10.7%和14.4%。虽然签约额环比上升14.4%，达到142 亿，但实际认购额约为120 亿左右，与4 月大致相当，同比增幅有所回落。公司5 月销售略显疲软，主要表现在：1）公司5 月实际推盘量为110 万方左右，与4 月的105 万方基本相当，低于月初预计的130 万方；2）新盘认购率也由此前60%左右的水平回落至55%左右。但值得注意的是，实际公司销售最弱的是5 月第2 周，最近两周销售情况已经开始重新回升，表现出逐渐向好的趋势。5 月万科销售均价为11550 元，同比上升10%，环比上升3%，目前销售均价与一季度基本持平，若剔除结构性因素，实际的销售价格仍处于平稳微涨态势。

6 月推盘量将回升，维持13 年销售额1750 亿的预测。虽然5 月销售略低于预期，但近2 周回升趋势比较明显，市场仍处于平稳向好局面。预计公司6 月推盘量将增加至130 万方，销售额可达150 亿左右。由于目前销售形势仍然平稳，预计公司全年推盘量约1600 万方，维持全年销售额1750 亿的预测。

5 月权益地价款36.43 亿，占销售额比例有所回落，主要因地价上涨过快，价格合理的拿地机会变少，但挖掘优质地块的积极性并未下降。万科5 月共新增项目储备8 个，权益建筑面积共126.7 万方，总权益地价款36.43亿，占销售额比例由前月的53%回落至26%，与3 月基本相当。由于13 年以来土地市场价格上升较快、竞争激烈，价格合理的拿地机会不再多见，公司的拿地力度也就相应有所放缓，但挖掘优质地块的积极性并未下降。

销售形势稳定，13 年货量充分，龙头开发商优势突出，维持“买入”评级。调控格局下行业集中度提升趋势更为明确，龙头开发商优势更加突出。预计公司13 年可售量在2400 亿左右，销售额可达1750 亿，同比增长24%，预计2013 年和2014 年，公司每股EPS 分别为1.40 元和1.68 元公司RNAV 为14 元，目前股价对应PE 分别为8X、7X，P/RNAV 为72% ，维持“买入”评级。（申银万国）