行业发展概况

去年头三个季度行业情绪高涨，反映行业气氛及对前景看法的国房景气指数，于去年4 月至11 月，一度连升八个月，反映市场气氛极之乐观。可是，到了去年末，房价已涨至普通居民负担水平的极限，加上宏调措施的效应开始呈现，市场成交均价和成交量开始在高位回落，国房景气指数亦自去年12 月开始，连续七个月下跌。总结去年第三季度和第四季度，普遍被认为是房地产市场由盛转衰之一个重要的拐点。

去年商品房销售量和销售额增长在第二季度和第三季度达到高峰期。相反，过去三年住宅类楼房竣工量的增速明显较慢，2006 年更一度呈倒退1%，形成自2005 年起，住宅的销售量开始盖过落成量。过去三年这销售量与竣工量的缺口甚至不断扩大，可见需求增长确实是大于供应增长。而供求增长幅度不一，是刺激房价向上的其中一个因素。

但是，随着新开工及施工面积的增速较快(去年分别达19.4%和21.1%)，可以预期未来两年的楼房供应将会增加。假如需求量增长幅度未能跟上，未来一至两年的房价可能要承受一点压力。另外，去年土地开发投资额增速下降，开发面积更轻微倒退，反而是购置面积在连降两年后首次上升，反映房产商去年稍为把焦点和资源集中于购置土地。因此，预期房地产市场于2009年后的供应量开始回稳，届时由供应增加带来的压力才可望减退。

行业现况与1997-2003 年香港楼市之异同

假如把内地房地产行业现况，与香港楼市于1997-2003 年由高位急挫并于低位徘徊的情况比较，当时香港楼市是在众多负面因素下出现崩塌：1)负担能力比率过高；2)经济、股票市场及利率情况转差；3)市场气氛一下子已由过份乐观转为极度悲观。

目前内地房地产行业相对当时香港楼市的情况稍为乐观，主要是由于：1)政府较早推出调控措施，防止市场一次性大幅度下挫；2)经济和居民收入呈稳定增长，利率走势亦相对稳定；3)负担能力未达香港高峰期之疯狂程度；4)买方使用按揭贷款比例较小。因此，预期房价整体调整幅度将低于1997-2003 年的香港楼市。

行业发展趋势预期

房产市场目前正呈现"有价无市"的困局。成交量锐减、房价涨幅放缓，甚至出现倒退，买方因市场气氛和宏调措施带来的悲观情绪而采取观望态度。另外，"地多钱少"是目前众多发展商普遍面对的难题，而且发展商的贷款水平颇为参差。

近期进行实地考察，了解市场买家需求及兴趣犹在，但普遍仍等待价格最低点的出现，观望态度浓厚。我们相信房地产市场已渐渐进入"买方市场"，议价能力较为倾向于买方。至于发展商为舒缓现金流的危机、急需清理手上存货、加上银行收紧信贷等不利环境，确实有减价速销的压力，令市场供应上升之余，房价亦仍有压力。

总括而言，经过今年上半年在成交价和成交量均呈急挫后，我们认为在一定的需求支持下，内地房产市场距离底部不远，但最恶劣情况和最悲观情绪可能在未来12 个月内出现，届时可能出现割价促销，发展商财政问题完全呈现于市场等局面。换言之，估计行业低点可能在2009 年出现，现时房价仍有少量下跌空间，主要是供应量在今明两年将有较明显的增幅。

然后，市场可能尚要在低位横行，有待市场对前景重新转趋乐观，消化高峰期投资过度导致的供应过剩，房价才可望再次达到可持续的升幅。因此，在2009 年出现行业低点后，可能需要在低位徘徊一段时间，待2010-2011年才出现较明显的复苏，以完成整个行业下跌周期。

内房股投资价值

虽然我们总结认为房地产市场的最低点情况可能在明年才出现，但以发展商股价平均下跌幅度达64%而言，相信对前景不明朗的因素大部份已反映于股价内，现价估值已达相宜水平。因此短线而言，我们对行业的投资评级为"中性"。至于对长线投资者而言(投资期约为2-3 年)，基于我们对行业前景的看法，可能需待最悲观的时期(估计可能是2009 年)，才是最佳的买入时机作长线级纳。

近期已开始有揣测表示政府在贷款政策等方面或作出适度放宽，或是将推出措施挽救房地产市场等传言，对内房股无疑有短线利好作用。另外，假如整体大市出现反弹，内地房地产股极可能因跌幅已鉅，有足够条件跟随，因此不排除短线有交易性买入的机会。（交银国际）