点击进入视频网址:上证第一演播室 访谈时间:10月11日10：30－11：30

访谈嘉宾：

冯伟 上海荒岛房产工作室市场总监

杨子江 大华集团营销管理中心副总经理

访谈话题: 地价成本云遮雾绕，开发商成本究竟几何？

背景资料：

一方面，在公众眼里，开发商“暴利”的看法似乎已达成共识；另一方面，开发商却以地价高昂作为叫屈的理由。房价究竟包含了多少构成因素，这些因素能否对房价形成实质性影响？看来实行信息透明化可能将会成为市场发展的大方向。

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    房产开发利润已降至15%
    5.3亿、8.8亿、60亿，最近一个月，上海土地价格连创新高，在一些地区，高昂的土地价格甚至已经超越了当地的楼盘售价。如果房价在未来两年内不出现明显上升，开发商几乎无利润可言。实际上，近两年来，新近拿地的开发商利润已下降至15%左右。业内人士预计，这种利润下降将会促动地产行业重新洗牌。
　　利润100%的暴利行业？
　　9月27日，上海某媒体刊登了一份楼盘成本清单，在这份房地产成本清单中，项目动迁成本、建安成本、配套费用加在一起总成本4.284亿元，如果项目建成并成功销售，开发商毛利将达4.416亿元，项目的毛利回报率超过100%。这样一份数据很容易让人更加确信开发商暴利的说法。
　　业内人士表示，开发商过去最大的利润来源实际是土地增值价值。开发商之所以愿意做大盘，就是因为可以分期开发，土地增值效益明显。这样的利润率实际上只可能建立在土地大幅度增值的前提下，也就是说，只有前期以低价拿地的开发商才能够获得相对高的利润。
　　本市一名大盘开发商告诉上海东方早报记者，他们第一期楼盘销售的利润所得基本上已经能够用来付清其余部分的土地款了。换句话说，房产继续开发他们只需要付出建筑成本就行了。
　　但是，这样的情形目前已难再现。自土地出让实行严格的“招拍挂”程序开始，从最近这两年的土地出让价格上看，开发商已经很难从便宜的土地中获得利润。

　　土地出让连创“天价”
　　今年9月，是最近两年来上海土地市场难得的“大月”。除了房地局推出的20幅国有土地外，陆家嘴集团也推出了浦东花木地区难得一见的大型住宅地块。
　　从2004年年底推出一批住宅用地开始，上海近两年基本没有大批住宅用地推出。于是，这些土地在很多人眼中成了宝贝，一些热门的地块更是引来数十家开发商的眼球。激烈竞争，价格走高在所难免。9月6日，金地集团报出的59.89亿元天价让在场的所有业内人士大为吃惊。如果金地集团能够拿下该地块，这个价格将是自上海市开始实行住宅用地“招拍挂”以来的最高价。此前，上海住宅地块成交最高价格是由新鸿基获得的浦东潍坊新村地块———31.85亿元。按照59.89亿元的价格，以土地规划最大上限53万平方米总建筑面积计算，楼板价达11300元/平方米，如果加上建安成本等费用，项目成本价将超过15000元/平方米。
　　9月28日，上海今年第一批国有土地出让现场，闸北大宁地块、闵行颛桥地块分别经过了35轮和50轮的竞价最终以4.05亿元和5.3亿元成交。其中颛桥194号地块计算下来，楼板价达到3900元/平方米，但这一地区目前的在售楼盘，低的价格不到5000元/平方米，高的也只有7000元/平方米左右。
　　第二天，占地面积13.7公顷的宝山区淞南镇逸仙路地块经过48轮应价，地块最终被浦东新区房地产集团有限公司以8.8亿元价格获得，这一价格几乎比地块起价4.9亿元高出一倍。地块楼面地价达到4008元/平方米，加上建设等成本，开发费用就已经接近8000元/平方米。销售显示房产利润下降
　　土地拍卖结束后，一家专业地产研究机构有关人士这样向记者表示：“我们测算过宝山淞南地块(一号公告中出让的20幅土地的‘地王’)的成本，如果土地成交价格超过9亿元，就肯定不能拿，因为基本就没有利润了。”
　　这家机构表示，他们以未来8200元/平方米左右的成交价粗略测算，以目前8.8亿元的土地出让价格，未来建成项目的利润率在12%左右。这样的利润水平和高位阶段的利润相差甚远。
　　实际上，利润水平下降已经在这两年的楼盘运作中体现出来。
　　2005年1月12日，新江湾城C1地块曾因其16亿元的身价成为上海“地王”。当时根据测算，楼盘开发成本在9000元/平方米以上，而由于开盘初期市场正处于低潮期，当时楼盘开盘价不到万元，楼盘基本只能保本。而在拿地初期，开发商珠江投资一度表示楼盘将卖出12000元/平方米的价格。
　　从最近开发的楼盘销售情况来看，开发商的利润水平已经回归到了15%左右，有的甚至更低，虽然这一利润率依然高于其他行业，但相比之下显然比以往任何时候更加接近市场平均利润。

　　开发商进入“优胜劣汰”
　　 以普遍采用的熟地出让模式来看，开发商对于一个项目的开发成本除了土地出让金外，大致包括项目设计、前期调研、建安成本、配套建设费用、环境、维修基金、财务成本、销售费用以及管理费用等环节，除此之外，还有后期的税费，以及公关费用等。
　　从目前看，大部分开发单位对于这些费用的投入是可以测算的，大致来说，高档商品房的总成本控制在每平方米4000元左右，而配套商品房的成本则控制在每平方米2500元以内。
　　在土地出让价格公开的情况下，开发商如今的项目成本几乎是可测算的。由于利润水平下降， 房地产商的生存越来越需要依靠规模效应。
与此同时，在自住时代，购房者对于房产的要求已经不再仅仅局限于此前的地段和价格，购房者对楼盘和开发商品牌要求正变得越来越高。复地集团总裁范伟表示，同一地区的竞争，知名房地产商占有绝对的优势。这种情形下，未来房地产行业将会变得更加集中，小型房地产商的逐步淘汰正在发生，大型地产商规模将会更加集中。
开发商回应清单：30％利润正常 100％暴利可能
昨日(9月27日)，上海证券报独家刊登的“房产成本开发清单曝光”一文引起业内不小的反响，所披露的杭州和上海的两家开发商操作的房产项目毛利回报接近甚至超过100%，令市场唏嘘不已。昨日，记者又采访了一些开发商及业内人士，在他们看来，虽然在数字计算背后还有其他一些因素需要考虑，但近几年房产开发的“暴利”情况的确是事实。
　　开发商承认利润惊人
　　“从一些民营企业的情况看，我基本认可这两份项目成本清单的准确度。”华润集团一位人士在接受记者询问时坦承，“如杭州那家公司，2001年楼市还没起来时买地，2004年楼市最火热时卖房，利润是显而易见的。”
　　他表示，杭州那家公司是民营企业，在市场好的时候操作一些单个的项目，如此“暴利”的可能性很大，而如华润、万科、中海等品牌企业运营严格、项目滚动开发的大开发商是很难做到的。
　　此外，他认为，对两家开发商旗下项目的利润计算看的是毛利，应该还要扣除所得税，如果按净利润来计算，项目回报不至于翻个倍。
　　也有一位上海开发商则向记者“喊冤”：“这些只是个体项目的收支测算，但还有企业整体的管理成本、运营费用。何况操作一个楼盘，两三年的周期总是要的，平均算下来，年利率根本不算高。”
　　30%以上就算暴利
　　而在业内人士眼里，100%的惊人利润也许是个案，但不容否认的是，近几年房地产开发确已成为一个暴利行业。
　　上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)向记者表示，与大部分行业社会平均利润率7%至8%的水平相比，30%以上的利润率就算是暴利了，而近年来房地产开发的利润普遍在此水平。
　　另有不愿透露姓名的市场人士也承认房地产开发利润偏高，但他站在开发商角度认为，房地产开发能够获得暴利属于“歪打正着”。因为当开发商在几年前以较低的成本买到土地时，并没有想到随后几年的房价会飞涨。
　　“如杭州那家公司拿地时楼板价才每平方米2000多元，而到销售时市场价格已涨到每平方米7000多元，让开发商贱卖也是笑话。同时，近几年的楼市飞速发展，土地价值也和房价一样飞涨，一些企业不算开发，光靠土地增值，每年财务报表上的数字就已经很光鲜了。”他说，“当然，随着中央开始有针对性的调控，特别是此轮对房地产市场的整顿力度加大，逐渐恢复理性的楼市将挤压开发商的利润空间。”

　　大多赞同适度公开成本
　　至于房产开发成本能否公开，记者采访到的业内人士乃至开发商都持赞同态度。
　　虽然日前广东省建设厅对省人大代表提出的公开房产开发成本的建议以“商业机密”为由给予了拒绝，但一家房地产上市公司的有关负责人坦承，随着房地产市场信息透明度的提高，一个楼盘开发商到底可以挣多少钱已经不算是秘密。“如今土地基本上都是公开招拍挂出让了，地价很容易就被公开，另外只要有点行业知识，配套费用、建安成本、相关税费等也能做到心里有数。如果真要公开，我觉得无所谓。”
　　杨红旭则认为，倡导市场公开公正、完善信息披露制度是房地产业界需要把握的一个大方向。“站在中立的角度，我理解对已经开始信息公开试点的盐城、福州等小城市来说，操作难度没有上海、北京以及包括了广州、深圳的广东省来得大，毕竟对大城市来说，完全公开开发成本很可能使一些‘阴暗面’曝光，对行业的触动也会很大。但对老百姓来说，适度公开是可行的。”
　　在杨红旭看来，站在扶持市场、惠及老百姓的角度，国家大力发展的普通住宅、住房保障性质的住宅的开发帐目完全可以公开；一些投资属性偏重的中高档住宅则可以不公开，因为这类住宅的定价主要还由市场机制发挥作用。