芜湖楼市新政叫停 地方救市被亮红灯
[编者按]芜湖市政府网12日发布通告，宣布暂缓执行此前公布的《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》。业内人士认为，这一举措或意味着楼市调控政策仍将延续。
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芜湖宣布楼市新政暂缓执行(本页)
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芜湖宣布楼市新政暂缓执行
芜湖市政府网2月12日发布通告，宣布暂缓执行此前公布的《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》。
通告称，《通知》公布后，社会各界提出了有益的参考意见。考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持房地产市场更加平稳健康发展，经研究决定该《通知》暂缓执行。
此前，芜湖市人民政府于2月9日发布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》。通知规定2012年在芜湖买房可免契税，购新房发补贴。该《通知》发布后，有分析认为芜湖开始松绑房地产调控，安徽上市公司合肥城建(002208)周五涨停。(综合)
芜湖楼市新政三天叫停 地方救市被亮红灯
温家宝总理表示：保障房和商品房两者不可偏废；为促进公平和稳定，政府调控不能松
尽管以鼓励“刚需”自辩，芜湖楼市“新政”仍然扛不住各方压力，于宣布三天后叫停，再一次验证了中央尚无改变楼市调控大方向的政治意志。
2月12日，芜湖市政府官网公布一份通知，称该网站2月9日公布、落款日期为2月7日的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》(下称《通知》)发布后，社会各界提出了有益的参考意见。考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持该市房地产市场更加平稳健康发展，经研究，决定该《通知》暂缓执行。
中央：政府调控不能松
由于包含契税100%补助、特定面积及特定人群购房补贴、购房落户等政策，《通知》所代表的芜湖楼市新政显得力度空前。
新政立即引发舆论高度关注，许多媒体将其解读为“救市”，也有一些专家称其针对刚性需求，与楼市调控并不冲突。
尽管如此，在“政府调控不放松”的基调之下，芜湖新政最终落得同2011年10月11日只公布了12个小时就被叫停的“佛山新政”一样的下场，差别只是坚持的时间稍长了一点而已。
2月6日至10日，国务院总理温家宝在听取社会各界人士对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见和建议时表示，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产的需求从长期讲是刚性的。保障性住房和商品房建设两者不可偏废。从长期看，保障房应该以公租为主，主要解决低收入群体的需求。房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，只有这样才能合理配置资源，提高效益，但是，为了促进公平和稳定，政府调控也不能松。
芜湖自辩：不是救市
在《通知》公布后的第二天，2月10日上午8:30，芜湖市政府召开新闻发布会，该市副市长洪建平强调：芜湖新政“不是救市行为”。
洪建平称，芜湖不是限购城市，在限价和限贷方面，芜湖一直都严格执行国家相关规定；《通知》中的一些优惠政策只是针对“夹心层”(中等偏下收入家庭)、刚需人群、实用和专业人才，目的是为了更好引导合理住房需求和鼓励人才在芜就业创业。
10日上午，芜湖市政府还向社会正式公布了新政有关文件。同9日公布在网站上的《通知》版本相比，10日的文件对争议最多的可享受补助与补贴的房产范围悄悄增加了“首套”二字的限定。
紧接着，11日，芜湖市住房和城乡建设委员会、财政局及物价局联合发布文件，就执行《通知》明确细则，并强调，“自住普通商品住房”是指购置首套房家庭、人均住房建筑面积在30平方米以下家庭或现有住房为不成套住房的家庭，为改善家庭居住条件而购买的自住改善型普通商品住房；对鼓励实用和专业人才在芜湖就业创业购买的“自住商品住房”是指在本市市区购买的首套新建自住普通商品住房。
11日，《人民日报》发表分析文章《芜湖购房补贴被误读》，引述业内人士观点称，整体来看，与2011年年底佛山、成都修改限购条款不同，芜湖本次出台的政策并不违背“国八条”政策的基调。对自住型、首套房购房需求的契税减免，在全国范围内都有类似的政策。
但是，这些事后的努力，并没能让芜湖新政走得更远。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，芜湖新政只有一点不妥：没规定优惠仅限首套普通住房。其余措施，皆无可厚非。比如去年8月马鞍山新政，免税仅限首套房，并未引发争议。
不过，中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱对《第一财经日报》记者表示，虽然芜湖新政部分政策是针对刚需，但还有部分政策同刚需无关，是纯粹的救市之举。
在丁祖昱看来，芜湖新政之所以叫停，也表明中央不希望芜湖的政策调整会影响全国对调控的方向性判断。
杨红旭则认为，主因是媒体炒作扼杀了芜湖新政。来自上级和舆论的双重压力，将当地长官的意志压垮了。这说明目前中央仍不愿看到各地纷起救市。
典型供求失衡城市
尽管芜湖市政府称，去年芜湖房价涨幅低于城镇居民收入增幅，但本报记者近日在芜湖实地采访调查中仍发现，芜湖普通市民无法承受目前的房价之重。
多名接受本报采访的芜湖市民称，尽管芜湖市区的房价有所回落，但市民仍“买不起房子”，因为“收入增长速度根本赶不上房价增长速度”。
在本报记者夜晚探访的几个相对成熟的大型新建居住区，晚上8点至9点半的一个半小时内， “亮灯率”并不高。
位于芜湖市弋江区的三潭路，在其中山南路与长江南路段，沿街两旁的小区高楼林立。在小区入口附近，记者大致统计了一下一座23层一梯两户的高楼，其中“亮灯”的有14户；另一座18层一梯两户的楼房，共有12户“亮灯”。
来自芜湖房地产协会的一份研究报告指出，2011年，芜湖市区房屋可售房源104.67万平方米，同比增长969.13%，其中住宅82.99万平方米，同比增长846.24%。说明房屋存量充足，商品房供应量继续增大，形成供大于求的局面。房地产市场形态正由原来的卖方市场向买方市场转型。
“芜湖是典型的供求失衡城市，之前房地产市场发展过快，土地出让过多，需求跟不上，再加上调控，投资性需求也没有了，导致供大于求。”丁祖昱对本报说。（第一财经日报）
芜湖楼市新政“叫停” 地方调控欲松还紧
安徽芜湖市政府网站12日晚发布通知称，《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》暂缓执行。芜湖市政府相关人士在接受中国证券报记者采访时表示，配套实施细则正在研究完善之中，如果有后续进展将会及时公布。
“免税、补钱、送户口”的楼市新政突被叫停，芜湖楼市是否会因此遭遇“冰封”？ 中国证券报记者在芜湖实地采访发现，新政颁布之初，恒大地产、苏宁环球等地产龙头的楼盘一度借助新政加大推销力度，但由于房价相对较高，芜湖市民在新政出台到暂缓执行过程中反应较为平淡。业内人士认为，商品房建设在芜湖市“遍地开花”，在建楼盘过多已成为当地房地产行业的隐忧。
在建楼盘遍地开花
中国证券报记者调查发现，近两年来，芜湖市商品房建设“热度”大增，形成了北部以芜湖经济开发区及深华强美加·印象为代表的建设集群；南部以芜湖高新开发区为代表的商品房集群；东部围绕市政府新址密集涌现的商品房集群和西部沿长江地带一字排开的在建商品房集群。
在芜湖长江北路附近，近60栋在建住宅楼拔地而起。芜湖市区人口仅为123.8万，但据深华强芜湖地产项目有关人士介绍，芜湖市聚集了超过30家房地产开发商，万科、恒大、碧桂园、深华强、苏宁环球、星河湾、绿地、名流置业等中大型开发商云集，在建商品房项目超过60个。
其中，苏宁环球斥资100亿元筹建80万平方米的住宅、20万平方米的商业配套面积，而万科、恒大等地产龙头也不甘落后，竞相在市政府新址两侧展开了房产建设竞赛。但真正占据优势地位的是本土老牌房地产开发商，其中，芜湖伟星置业以11个地产项目居首。
中国证券报记者在芜湖鸠江区、戈江区注意到，芜湖市区拟开发地块接踵相连，待拆迁地段不断浮现，沿着赤铸山路、中山南路和长江南路，遍布被围墙圈起的拟建设楼盘。芜湖市民介绍，房地产业深入影响到芜湖市经济社会发展，伴随房地产调控，芜湖市区拆迁改造在2011年出现减速，但市区房价依然坚挺，仅有郊区部分楼盘房价出现回落，观望气氛浓厚。
中国证券报记者从深华强美加·印象了解到，其第七期楼盘于2011年11月开盘，但至今年2月11日，第三期楼盘尚有3套房屋在售，第四期楼盘有15套房屋在售，第五期楼盘约有40套房屋在售，第六期楼盘剩余房屋数更多，房屋均价约为6000元/平方米。上周，恒大华府项目对部分房屋推出9.5折优惠，房屋均价超过7500元/平方米，不过一期楼盘销售仅过半。
据某芜湖市民介绍，在郊区农村拆迁建设的商品房中，尚有一些房屋未售出。中国证券报记者在芜湖市白马山路附近的调查印证了这一说法。而芜湖侨鸿滨江世纪广场附近已建好的商品房也仍有在售者。
楼市调控及商品房的密集建设让房企感到压力。一位芜湖市民指着镜湖区一个叫星隆国际城·赭山春秋的售楼处对中国证券报记者说，这是两个地产项目共用的售楼处，很可能是为节约成本，在售楼处两侧，一个项目尚未动工，另一个仅建好了底部。
苏宁环球芜湖地产项目一负责人11日对中国证券报记者表示，业界最为担心的是在各方压力之下，楼市新政可否持续。如今，这一担心成为现实。
市场交投低位徘徊
继佛山之后，芜湖楼市新政也被紧急叫停。对此，芜湖市政府相关人士在接受中国证券报记者采访时表示，配套实施细则正在研究完善之中，如果有后续进展将会及时公布。
就在新政出台之初，芜湖市政府表示，并非是对调控政策的“松绑”。然而，市场对于新政的争论点主要集中在补贴是否限于首套房、是否在“变相托市”等方面。当地一位房地产业内人士直言：“政策虽然没有明显违反国家调控大方针，但在楼市销售遇冷的背景下，确实能够起到部分刺激作用。特别是芜湖这几年房地产投资增长很快，带动了上下游产业链的发展，对地区经济增长贡献颇多。”
近几年芜湖经济保持快速增长，房地产更是快速扩张。芜湖统计局数据显示，自2010年以来，芜湖生产总值已连续8个季度增幅居全省第一，房地产投资也一直保持高速增长。2011年芜湖房地产开发投资307.23亿元，同比增长24.2%。2010年、2009年和2008年的房地产开发投资增幅则分别为40.7%、37.7%和69.0%。房地产投资已成为拉动芜湖经济增长的动力之一。
大力投资必然带来当地楼市的快速扩容，芜湖市城乡建设委员会的一组数据更为直观地印证了这点。数据显示，2011年芜湖市区累计批准商品住房预售面积286.71万平方米，同比增长24.87%；2010年累计批准商品住房预售面积229.61万平方米，同比增长35.48%。
值得注意的是，与房地产建设的高涨热情相比，近两年芜湖楼市并没有体现出与此相当的热度。和我国其他城市一样，受房地产调控政策的影响，芜湖楼市成交也出现了下滑。2011年芜湖市区累计销售商品住房面积188.7万平方米，同比下降11.34%；2010年累计销售商品住房面积212.85万平方米，同比下降11.78%。
“去年房子不好卖，要不是因为用的自家门脸房，我都不想再做中介了。”芜湖市镜湖区的一家房产中介老板这样抱怨道。在这家不到十平米的房子里，一面墙上满满贴着房屋信息，其中有不少用红笔醒目标注着价格的下调。“现在来看房的人不多，随时都可以带你过去看房。”老板坦言。
一方面是两位数的预售面积增长，另一方面却是两位数的销售面积下滑，这一升一降之间，楼市库存量也随之攀升。这不仅加剧了“去库存”的压力，也不利于未来的房地产投资，对土地出让等上下游产业也产生了一系列影响。采访过程中，芜湖市一位地产人士对中国证券报记者表示，随着芜湖房地产建设热潮的出现，近年来芜湖家居企业不断增多，欧亚达、红星美凯龙、富江家居以及众多中小家居供应商相继浮现。如果芜湖楼市不振，对上下游产业链将产生很大冲击。
就芜湖市来看，2011年财政收入共计286.81亿元，其中地方财政收入139.97亿元。CRIC(中国房产信息集团)数据则显示，芜湖2011年土地出让金达到61.3亿元。
保持稳定的财政收入对于地方投资建设意义重大。2008年至2011年，芜湖市累计新建保障性住房303万平方米，2012年全市计划新建保障性住房304万平方米，其所需的建设资金将主要依靠地方政府解决。“芜湖这几年在环境改造、经济开发、引进人才等方面做了不少投入，这些资金都主要靠地方政府自己解决。”芜湖市政府相关人士直言。
业内人士指出，从对经济增长的贡献度来看，当前我国对投资的依赖度依然很大，房地产更是地方筹措资金、弥补收入、实现经济增长的重要引擎。但是在严格的地产调控政策下，一些地方政府的“土地财路”受阻，存在为了突破财政困境而进行政策微调的意愿，这显然有违当前楼市宏观调控的核心目标。
楼市政策并未转向
业内人士分析，由于库存压力以及地方政府面临的资金困局，一些二三线城市在遵守国家基本政策的情况下，有进行楼市政策微调的动机。但国家对房地产调控从严的基调从未松动，此次芜湖楼市政策迅速“夭折”，无论是因为舆论关注压力还是上级机关的监管压力，都传达一个信号，楼市宏观调控政策不会发生转向。
合肥市某大型房地产开发企业的负责人表示，短期内合肥应该不会对房地产政策进行微调。从全年来看，国家对于房地产政策的大方向不会转变，全国楼市的成交量不会有太大好转。
在房地产投资快速增长之后，由于销售遇冷，不少城市的楼市库存已经显著增加。伟业我爱我家市场研究院数据显示，截至2012年1月底，京沪深等11个典型城市库存总量已达到73.04万套，同比增长55%。不少二线城市库存量涨幅大于一线城市，其中厦门、杭州、苏州等地增幅分别达到115%、95%和90%。“去库存将成为今年楼市调控的内容之一。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，未来在限购尺度、贷款成数及利率方面，可能出现对首次置业者和改善型购房者的优惠和松绑。
中央财经大学城市与房地产管理系主任乔志敏表示，养老、医疗、教育等支出主要靠地方政府，而地方收入又多与房地产挂钩，因此当前各地方政府面临一定的压力。他认为，在坚持楼市调控政策的同时，应有针对性地对投资投机性购房进行更多限制。
业内人士指出，在楼市调控继续深化的背景下，各地房地产政策面临微调的压力正逐步加大。根据市场实际状况出现适当调整无可厚非，但是需要特别警惕通过调整进行“托市”的行为。各地楼市政策应该严格遵守国家政策，避免出现“明紧暗松”、“变相松绑”的情况。（中国证券报）
芜湖宣布“补贴购房”新政暂停
“作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产的需求从长期讲是刚性的。”
“房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，只有这样才能合理配置资源，提高效益，但是，为了促进公平和稳定，政府调控也不能松。”
安徽省芜湖市被视为“松绑”调控的楼市新政，在发布4日后叫停。
2月12日，芜湖市政府网站挂出一则通知称，《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》（芜政〔2012〕12号）发布后，社会各界提出了有益的参考意见。考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持该市房地产市场更加平稳健康发展，决定该《通知》暂缓执行。
此前的2月9日，芜湖市政府挂出通知称，2012年1月1日至2012年12月31日期间，在芜湖市区购买自住普通商品住房（含二手住房），在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。另外，对不同面积的交易房源、不同学历的购房者，该市财政部门还将发放50-300元/平方米不等的购房补贴。
这一政策亦被外界解读为“救市”，不过，2月10日，芜湖市政府召开新闻发布会，否认“救市”一说。但这依然改变不了“芜政〔2012〕12号”在曝光4天后，即告“暂缓执行”。
值得一提的是，同样在2月12日，新华社报道称，国务院总理温家宝2月6日至10日在中南海主持召开五次座谈会，听取社会各界人士对《政府工作报告（征求意见稿）》的意见和建议。温家宝在会上称，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。
“芜湖被住建部约谈”
“芜湖此次暂缓执行先前规定，应该是迫于上级的压力。”银亿集团销售总监王士章分析道。
而据芜湖市住建委一内部人士介绍，该市住建委相关负责人已前往北京，被住建部领导约谈。
对此，早报记者拨打芜湖市住建委一副主任电话求证，不过，该主任称正在开会，挂断了电话。
这一说法昨日亦未得到住建部证实。
王士章则判断，芜湖此番“错只错在对所有购房者都有契税补贴”，如果只补贴刚需，那对于上级部门来说还是能够接受的，“这对其他城市有警示作用，眼下正是各地换届的敏感时期，短期内其他城市不会再有类似举动。”
此前还有消息称，芜湖“救市”新政出台后，中央检查组已赶到芜湖。
不过，据上述芜湖市住建委内部人士称，中央检查组此番到芜湖，只是检查保障房建设情况，与此次“救市”事件无关。
据芜湖市政府网站发布的新闻稿，2012年，芜湖全市将新建保障性住房304万平方米。
“威慑作用”
对于芜湖此番松绑调控的尝试遭遇“暂缓执行”，某大型房企投资部经理认为，芜湖政策出台后，房地产股大涨，各地都在关注该政策的后续走向，并有仿效之心，中央只有通过强力表态，才能将各地跃跃欲试的心情压制住。
中国指数研究院副院长陈晟同样认为，芜湖对补贴购房的界定，如二套房、三套房是否也是居住用房，是有模糊的地方的。在交易次序的认定上，有过度化之嫌。政策在这方面有扩大化导向，让人觉得有暗中保护投资、投机购房的空间，这可能是该政策很快被喊停的原因。
对于芜湖新政暂缓执行的影响，陈晟认为，对于其他城市来讲，鼓励首套住房仍然是可以的，但不能对投资、投机购房暗含补贴，因此接下来仍然会有城市出台保护首套的政策，但会小心翼翼，不会对其他情形留有空间。
事实上，芜湖并非首个试图松绑楼市的城市。
早在2011年10月11日中午，广东省佛山市住房和城乡建设管理局（下称佛山市住建局），亦曾短暂发布过试图松绑限购令的通知，不过，仅仅时隔12个小时，佛山市住建局在其网站宣布，“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，我局决定暂缓执行《关于进一步加强我市房地产调控有关问题的通知》”。
彼时，亦有分析称，佛山松绑版限购令半日游，也是因为受到了上级的压力。
温家宝：调控不能松
可见的是，在地方政府频发“微调”信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。
2月6日至10日，国务院总理温家宝在中南海主持召开的五次座谈会上强调，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。
关于楼市调控，温家宝还进一步说，作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产的需求从长期讲是刚性的。当然，将来住房的形式也是多种多样的，不一定人人都拥有自己的房，但人人都要有住处。可以买房，也可以租房，但租房的价格也要合理。保障性住房和商品房建设两者不可偏废。
而对于房地产发展，温家宝认为，要充分发挥市场机制的基础性作用，只有这样才能合理配置资源，提高效益。
但是，温家宝也指出，为了促进公平和稳定，政府调控也不能松。（东方早报 ）
芜湖购房补贴新政暂缓 相关条文被指变相救市
据新京报报道，芜湖购房补贴新政暂缓 此前于2月9日发布新政，关于购房补贴等条文被指变相救市
继去年10月广东佛山放松楼市限购政策被紧急叫停后，安徽芜湖再现疑似“救市”政策夭折。昨晚，安徽芜湖市政府发布通知，决定暂缓执行2月9日发布的楼市新政。
9日发布的名为《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》（以下简称“《意见》”），包括对购买新建部分户型面积商品房进行补贴等内容。还有消息称，2月11日，中央有关检查组曾到芜湖。
芜湖《意见》原文中，有对今年购买自助普通商品住房给予所纳契税100%补助，对购买新建自住商品住房面积在90平方米以下给予不同标准购房补贴等内容。特别是后者，可以享受购房补贴的，在《意见》原文中并未明确是“首套”自住商品房，引起了诸多质疑。
财经评论人叶檀撰文表示，芜湖新政是在拯救房地产市场。诸如芜湖《意见》中还有购房入户政策，也是“提升房地产市场人气的常用政策手段”。
不过，在2月11日，芜湖市政府网站以“市政府有关负责人”的名义表示，政策补贴是对自住型首套普通商品房的。在昨天决定新政暂缓执行的通知中，芜湖表示有关配套实施细则正在研究完善，为保持房地产市场更加平稳健康发展，决定暂缓执行。
虽然芜湖市政府10日召开新闻发布会否认新政系“救市”，不过依然有许多分析机构和人士担心，一旦芜湖的做法落地，将起到示范作用。
昨日上午，幸福人寿保险股份有限公司董事长、原中国房地产开发集团总裁孟晓苏在微博上表示，现在政策演化有这样一个过程：地方政府为挽救经济放宽政策，放宽信息传播然后被舆论“口诛笔伐”，主管部门对地方问责，地方政府很快收回。对于这一次芜湖新政又被叫停，业内人士分析认为体现了中央楼市调控决心，不允许出现扰乱调控预期的做法。
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中山住房限价上调被指松绑
据新华社电 近日，中山市住房和城乡建设局向记者证实，从1月22日开始，中山市住房限价已由去年的每平方米5800元上调至6590元，在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案。
提高限价对于中山不少楼盘来说，无疑是重大利好。据当地国土局发布的网签数据，新限价标准实施后的首周，中山市共网签商品房57套，平均每套成交面积约为一百平方米，成交量比去年同期明显提升。
尽管中山市政府及住房管理部门一再强调，提高限价并不意味着放松调控，中山市从严调控的决心不会变。但不少业内人士和专家仍然对中山调高限价有不同的解读。一些网民猜测这是楼市调控松绑的信号。
楼市调控“松绑”无望 龙头房企销售目标齐降低
业内人士分析，芜湖“楼市新政”夭折的信号意义颇大，房企1-2年内不要对调控放松抱有期望
楼市调控是否会有所放松？2月12日晚，芜湖“楼市新政”的夭折给出了答案。
昨日晚间，芜湖市在其政府网站挂出通告，宣布暂停此前公布的《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》。而这意味着2月9日公布的芜湖“楼市新政”短短3天后便宣告终止。
显然，楼市调控短期内还没有放松的可能。因此，众多龙头开发商也不得不面对现实，纷纷制定了颇为保守的2012年销售目标。
高速增长期结束
近日，中海外、恒大地产和佳兆业三家大型上市房企便公布了其2012年年度销售目标。其中，中海外与2011年相同，为800亿港元；恒大地产和佳兆业在2011年的基础上分别提高14.3%和10%，达到800亿元和165亿元。而实际上，恒大地产在2011年便已经实现销售金额804亿元人民币。
对此，恒大地产董事局主席许家印在1月16日的公司年度业绩发布会上也给出了解释，称这是因为恒大的高速增长期已经结束了，今后将是稳定增长期。保利地产（600048）虽然去年实现销售金额732亿元，但该公司高管也表示：“2012年的销售目标还是争取要有增长，但是难度很大。”
对于行业龙头万科来说，虽然公司没有提及今年的具体销售目标，但其提出的2012年目标是“公司会在确保经营安全的前提下，努力实现增长。”而万科在去年年初的提法是“依靠经营效率的提升实现收益和业绩的持续增长”。显然，即便身为行业老大，万科也不得不将2012年的销售目标定为“先保安全，再努力实现增长”。
此外， 富力地产将2012年的目标定为330亿元，较其2011年的目标仅多出10亿元，公司2011年实际完成的销售金额则为300亿元。
而对于去年频频遭遇危机的绿城中国，其更是将销售目标由2011年的550亿元下调至2012年的400亿元，较其2011年的实际销售金额353亿仅增加了47亿元。而在去年年底卖掉新华造纸厂地块和兰园项目的部分股权后，绿城中国董事长宋卫平还透露，不排除继续腾挪项目的可能性。“销售上得去就少卖一个，销售额不行就多卖一个，卖掉项目腾出精力来做代建也是好的。”
销售加速下滑
在房企纷纷定下保守销售目标的同时，1月份的销售数据也显示出这些房企目标制定的“明智”。
A股方面，万科1月份实现销售面积119万平方米，销售金额122亿元，同比分别下降28.1%和39.3%。这是万科自2008年以来开年销售首次同比下降。保利地产1月则实现签约面积12.50万平方米，签约金额15.11亿元，同比降幅达到74.69%和69.35%。另一地产龙头金地集团（600383）1月也仅实现签约面积3.7万平方米，同比减少66.8%；签约金额4亿元，同比减少75.8%。
而在港上市的房企，1月销售也同样惨淡。绿城集团发布的1月销售数据称，该公司1月累计取得销售面积约6万平方米，销售金额约16亿元，同比大幅下滑69.3%。龙湖地产则表示，今年1月公司实现合同销售金额11.8亿元，环比下降55.5%，同比降幅则超过70%。富力地产也公告显示，1月该公司实现合同销售金额12.3亿元，环比和同比分别跌59.4%和56.7%。
此外，为了在“楼市寒冬”中更好的生存下去，不少房企也开始了再一轮的融资。2月6日，评级机构标普披露，中海外近期正在进行一项债券融资行动。而近期通过债券市场融资的并不是只有中海外，还包括有新鸿基地产、恒基兆业、九龙仓、南丰等在内的香港房企。
在部分房企融资的同时，一些房企则选择减少开工以节约资金。恒盛地产总裁程立雄近日表示，今年该公司会降低开发量，预计2012年新开工面积不多于150万平方米，少于去年的200多万平方米，预计可节省超过10亿人民币开支。
而调控持续的情况下，一些上市公司也纷纷抛弃房地产业务。2月7日，中恒集团（600252）召开临时股东大会，对剥离房地产业务进行表决。并预计房地产业务的剥离工作有望在今年第一季度完成。（ 证券日报）
广东中山放松限价令引发质疑 被指变相放松调控
龙年伊始，一则消息引发轩然大波：广东中山市将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元，作为今年以来全国首个放松限价令的城市，中山此举引发了广泛的猜测和质疑：是否为变相放松房价调控政策？是否会引起其他城市效仿从而产生连锁效应？"新华视点"记者赴中山实地探访并了解各方人士对中山市此举的解读。
中山市住房和城乡建设局向记者证实，从1月22日开始，中山市住房限价已由去年的每平方米5800元上调至6590元，在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案。
记者了解到，早在去年11月10日，中山市出台"限价令"时，就设定了截止日期为当年年底，当时就有公众质疑这个有效期不到两个月的限价令的真实意图。
此次提高限价，中山市有关政府部门既没下发文件，也没有在媒体上公布，只是在春节假期的第一天实际开始执行新标准。当地不少群众都认为，这种提高限价的时间和方式令人感到蹊跷。一位不愿透露姓名的受访者说："本应让群众广为知晓的事情，政府部门却如此低调行事，是不是心虚呢？"对此，中山市住建局住房发展与房地产市场监管科科长黄民强说："是因为春节假期的原因，大家没关注到，再加上目前中央、省里还没有出台新的调控指标，中山市未来可能还会进一步调整，所以才没有明确发文。"
为什么调高限价的幅度刚好是11%，这个幅度是否合适？据中山市有关部门解释，刚刚在年初中山市人代会通过的《政府工作报告》中提出，今年中山市G D P增长目标为11%，因此，按照"商品房价格涨幅低于G D P增幅"的原则，确立了新的限价增长幅度为不超过11%。业内人士分析指出，中山在"原则"内最大可能地提高了限价。而且，这一增长水平是建立在中山市去年一手住宅实际成交均价 ， 即每平方米5936元的基础上，并不是以旧的限价为基础，如果按照后者为基础，则新的限价增长已经超过11%。
部分关注房地产市场的专家对调高限价的基础是否合适也提出了疑问。暨南大学管理学院教授胡刚说："中山市去年实施限价令仅仅一个多月，有关政府部门是否认为这一房价水平已经达到了完全合理的水平？在这样的房价基础上再提高限价是否合理呢？"对此，黄民强并未直接回应，只是称，2011年，中山市房价最终同比增长12 .56%，低于当年G D P的增速，实现了调控目标。
记者了解到，中山的房价在珠三角地区相对来说不算太高。然而，专家指出，确定房价是否合理，国际上有不少通用的衡量办法，如房价与居民的收入比、租售比等等，此外，一个地区的房价是否被当地居民认可，也是一个重要的考量因素。中山有关部门应该在科学衡量的基础上确定一个合理的房价水平，而不是拍脑门决策，还要把确定的方法和过程公之于众，在这个合理的房价基础上再来谈涨幅的控制，这样才能让人信服，公众也会接受。
提高限价对于中山不少楼盘来说，无疑是重大利好。
远洋地产中山开发有限公司市场部副总经理赵鑫磊告诉记者，去年中山限价令实施后，他们的楼盘几乎全部不能网签，新的限价标准实施后，情况大大好转。"初步估算一下，我们大约有60%的楼盘已不在限价范围内"。记者在远洋地产一家楼盘的销售中心看到，不断有客户前来咨询，而带客户看房的售楼员甚至都有些忙不过来。
据当地国土局发布的网签数据，新限价标准实施后的首周，虽然正在春节假期当中，可中山市共网签商品房57套，平均每套成交面积约为一百平方米，成交量比去年同期明显提升。
实际上，在提高限价之前，中山市不少高于限价的楼盘仍在保持观望，并未降价以对。不少的楼盘甚至通过种种"变通"手段规避限价令。此次提高限价，更坚定了不少开发商"挺"住价格的决心。
尽管中山市政府及住房管理部门一再向记者强调，提高限价并不意味着放松调控，中山市从严调控的决心不会变。然而，不少业内人士和有关专家仍然对中山调高限价有不同的解读。中国指数研究院副院长陈晟说，相对于限购，限价本身就属于"软调控"。从佛山取消限购又旋即叫停，到中山低调提高限价标准，都表明地方政府仍然抱有房地产调控放松的幻想。多位专家表示，从长期来看，未来我国房地产调控的关键还在于解决地方对土地财政的过度依赖问题，从而减少地方政府过度发展房地产业的冲动。总体而言，用限购、限贷卡住购房权和资金两个要害环节，然后通过限价为涨价刹车，再通过加大保障房建设力度来提高供给、满足基本住房需求，是能够实现房价调控目标的。（经济参考报）
国家税务总局：与已购房人共购不享首套房优惠
李丽辉 人民日报
就社会关心的一些纳税热点问题，国家税务总局纳税服务司相关负责人近日就相关税收政策作出了明确解释。
这位负责人介绍，根据《财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》规定，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
这位负责人说，根据《企业所得税法》第二十八条第一项及《企业所得税法实施条例》第九十二条规定，符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。其中符合条件的小型微利企业，是指从事国家非限制和禁止行业，并符合下列条件的企业：1。工业企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元。2。其他企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。因此，民办非营利性质的事业单位符合小型微利企业条件的，其经营收入可以申请享受小型微利企业所得税优惠。
这位负责人介绍，根据《国家税务总局关于实施农、林、牧、渔业项目企业所得税优惠问题的公告》(国家税务总局公告2011年第48号)第七条规定，企业将购入的农、林、牧、渔产品，在自有或租用的场地进行育肥、育秧等再种植、养殖，经过一定的生长周期，使其生物形态发生变化，且并非由于本环节对农产品进行加工而明显增加了产品的使用价值的，可视为农产品的种植、养殖项目享受相应的税收优惠。主管税务机关对企业进行农产品的再种植、养殖是否符合上述条件难以确定的，可要求企业提供县级以上农、林、牧、渔业政府主管部门的确认意见。
住建部拟联网监控百城公积金 破属地监管格局
中国新闻网
据中国经营报报道，随着住房公积金缴存覆盖面可能进一步被强制扩大，以及用途的增加，对2011年年末余额已高达2.1万亿的住房公积金的安全监管，已成为当务之急。
目前，住房和城乡建设部已经部署相关工作，力争在2012年年底完成全国100个主要城市住房公积金账户的联网监控，从而打破住房公积金账户仅由属地政府监管的传统格局。与此同时，住建部已经厘定《住房公积金管理条例》(以下简称“条例”)修订工作的时间表，要求在2013年6月前全部完成，并上报国务院法制办。
在此之前，住建部已在着力推进40城市个人住房信息联网工作，这项工作中所积累的经验将被借鉴到100城市住房公积金联网监控的工作当中。此外，住房公积金覆盖面的扩大和用于保障性住房建设贷款支持，将随着条例的修订而最终实现“普遍化”。
公积金“百城监控”
2012年，将被住建部联网监控的除了40个城市的个人住房信息，如果不出意外，恐怕还将包括100个主要城市的住房公积金账户。2月8日，住建部一位官员向记者证实，住建部部长姜伟新日前已经做出工作部署，要求进一步推进住房公积金运行监管系统建设，力争2012年年末覆盖到全国100个城市。“主要是为了确保全国住房公积金安全地运行，同时，对使用情况能有实时的了解。”他强调。
目前，该项工作由住建部公积金监管司负责主要落实。在2011年年末召开的全国住房和城乡建设系统工作会议上，住建部高级官员已经向与会的各地方主要行政负责人通报过此事，并就工作进度与地方政府进行了沟通。多位与会的地方住房和城乡建设厅官员也向记者证实，地方政府对住房公积金运行监管系统建设工作的推进十分配合。“这项工作在2011年就已经开展了，主要是技术准备工作，还形成了报告。”2月7日晚间，一位接近住建部的消息人士向记者表示，姜伟新在一次系统内部会议的讲话也证实了这一说法。
在这次内部会议上，姜伟新将公积金监管系统建设列入住建部2011年主要工作进行总结。他表示，“(2011年住建部)加快了住房公积金监管系统建设。部里已经完成了可研报告，在几十个城市采集了住房公积金相关数据，其中资金账户监管功能可在今年年底实现。”在此之前，全国城镇住房公积金的监管一直采用的是属地政府监管的模式，即所在地住房公积金的缴存、使用、账户余额等由属地人民政府负责监管。对于全局信息，地方人民政府以时间段为单位，将数据向中央政府的主管部门即住建部和中国人民银行上报。
扩大覆盖求“安全”
由于住房公积金运行监管系统建设工作目前尚在推进当中，对于包括100个主要城市构成名单在内的更多细节，前述住建部官员表示不便透露。不过，对于100个城市覆盖全国主要房地产市场发达城市，他并未否认。记者了解到，在姜伟新明确2012年年底力争完成住房公积金运行监管系统覆盖100个城市之前，住房公积金缴存覆盖面的全面扩大，在住建部内就已经成为主流意见，并取得了国务院的认可。在2011年接受全国人大专题询问时，住建部分管住房保障和房地产工作的副部长齐骥就表示，住房公积金的覆盖面“确实是一个问题”。
在住建部“扩大住房公积金覆盖范围”的意见得到国务院认可后，北京市政府率先提出了扩大住房公积金覆盖面。北京市副市长陈刚在北京住房公积金管理委员会第十二次全体会议上提出要求，实现住房公积金由“制度全覆盖”向“人群全覆盖”的转变。将进城务工人员等人群，纳入住房公积金覆盖范围，从而达到全覆盖。
住建部政策研究中心的一位学者向记者表示，北京扩大住房公积金覆盖范围的做法得到了住建部的认可，存在进一步推广的可能性，但要视各地经济发展程度的情况而定。“如果覆盖面扩大成为一种趋势，那么住房公积金的总额就会进一步扩大，所以强化监管和安全使用就是十分重要的。”中国房地产学会会长陈国强向记者表示。
监管制度有待进一步细化
住建部数据显示，至2011年年底，全国住房公积金余额总计2.1万亿元人民币。对于这一巨额资金的用途和功能也多有寄望。除去国务院已经批准在29个城市试点的住房公积金支持保障房之外，新任证监会主席郭树清在不同场合亦表示，社保基金、住房公积金等可进入资本市场投资增值。
也正因如此，对于住房公积金的用途及其安全性，住建部作为中央主管部门十分关注。2009年前后北京住房公积金管理中心朝阳分中心原主任刘毅腐败案、云南省丽江市住房公积金管理中心原主任王琼英腐败案，均与非法挪用住房公积金直接相关。“也正因如此，制度化的监管势在必行。”中国房地产学会会长陈国强向记者表示。
目前，除去上述住房公积金运行监管系统建设工作的推进外，住建部还在抓紧进行《住房公积金管理条例》的修订工作。按照姜伟新提出的要求，2013年6月前，“条例”的修订工作要争取完成，并上报国务院法制办。目前，这项工作亦是由住建部公积金监管司牵头进行。“修订的内容包括三方面，一是住房公积金的用途和功能的调整；二是对覆盖人群的重新梳理；三是对监管的制度化约束。据我所知，目前这项工作正在紧张进行当中。”2月7日，接近住建部的权威人士向记者表示。
记者了解到，目前较为确定的修订内容是住房公积金的用途，即放开目前试点的住房公积金经批准贷款支持保障性住房建设。
2011年，住建部会同有关部门制定了试点项目贷款管理、财务管理等配套文件。截至2011年年底，已向50%的项目发放了贷款，其中重庆、哈尔滨、天津、大连、长春、昆明、无锡等城市已经按计划实现全部放款。姜伟新对此曾表示，“经我部住房公积金督察员多次对试点城市的检查，总体看试点工作进展良好。”因此，目前这一点在“修法”的过程中，已经基本没有争议。
此外，对于监管制度层面的内容，还有待进一步细化。记者了解到，目前住建部正在紧张进行抓紧制定住房公积金管理人员准入、绩效考核和责任追究等监管配套制度。同时继续加强推动逐步统一各地业务管理模式和操作流程、开通“12329”服务热线，建立咨询和投诉渠道。
安徽芜湖官员称购房补贴被误读 系改善民生举措
钱伟 王炜 人民日报
日前，安徽省芜湖市通过的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》(以下简称《意见》)，引发一场有关地方政府救房市的讨论。在2月10日举行的新闻发布会上，芜湖市副市长洪建平斩钉截铁地告诉记者：“严控房价，打击投机，满足中低收入者和引进人才的刚性住房需求，优先发展保障性住房计划，是芜湖市房产新政的核心思想，而不是外界所猜测的房市救市之举。”
该《意见》是对国家楼市调控政策的违背吗？为何会引发救市质疑？
新政违背“国八条”政策基调吗？
补贴首套房，满足中低收入者改善住房需求
在这份《意见》中，引起最多关注的，就是第十六条。
《意见》第十六条提到，2012年1月1日至2012年12月31日期间，在芜湖市区购买自住普通商品住房，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助；对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米的购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米的购房补贴。
“在第十六条的规定中可以明显看到，政府是鼓励中小户型商品房的建设，旨在满足芜湖市中低收入者改善住房条件的硬性需求，减轻他们的负担。” 洪建平告诉记者，在《意见》配套的实施细则中，明确规定了可以获得补贴的自住房范围是购房人在芜湖市购买的首套普通商品住房，而不是说买多少房都会给予补贴，这就避免了有人利用新政策炒房。
“为了确保补贴由中小户型的购房者获得，《意见》实施细则明确规定了补贴发放流程。只有审核购房面积符合要求，财政部门才会给予发放补贴。”芜湖市住建委主任孙跃进说。
业内人士表示，整体来看，与2011年年底佛山、成都修改限购条款不同，芜湖本次出台的政策并不违背“国八条”政策的基调。对自住型、首套房购房需求的契税减免，在全国范围内都有类似的政策。从我国房地产政策的变动历史看，对购买首套房、中小户型自住商品房，实施契税减免是一个普遍并一直坚持的政策，也体现了政策保护刚性需求的特点。
当地房地产发展状况如何？
去年房地产投资同比增长24.2%，保持了平稳健康发展态势
记者从芜湖市住建委了解到，2011年，芜湖市房地产投资与去年同期相比增长了24.2%，比全省平均水平高9.18个百分点，而房屋竣工面积达389.32万平方米，同比增长了23.27%，同样高出全省平均水平21.84%，保持了平稳健康的发展态势。
“出台房产新政，就是为了推动房产市场继续健康发展。”孙跃进告诉记者。据他介绍，2011年，芜湖市房屋成交总量为333万平方米，其中中小户型占了30%，目前市场的刚性需求仍然很旺盛。
对此，业内人士表示，从多年的房地产市场发展可以看出，影响房价的最主要因素还是银行的信贷额度，其他政策对房价的影响并不大。目前，房地产市场已经处于下调过程中，全国46个限购城市的调控力度依然持续。芜湖作为三四线城市，其针对自住需求的微调，对整体市场的影响并不大，反而需要注意因可能的过分解读让小部分购房者害怕再次踏空市场，而误判为调控松动，盲目入市。
住房新政为何被误读？
各界担心地方政府放松宏观调控
“芜湖把严控房价、满足居民基本住房需要摆在首位，进一步促进保障性安居工程建设，鼓励房地产开发企业建设生态、节能和中小户型普通住房。”洪建平说。
为了抑制投资、投机性购房，《意见》中规定，已享受往年度及本《意见》相关财政补助政策的普通住房，自产权登记之日起3年内不得转让，否则退回已享受的财政契税补助和购房补贴。
洪建平表示，《意见》中一个更重要的内容是加快安居工程建设，健全保障性住房体系，继续扩大住房保障覆盖面。
“2008年至2011年期间，芜湖市累计新建保障性住房303万平方米。2012年，全市将新建保障性住房304万平方米，其中公共租赁住房5.2万套，廉租住房0.91万套，竣工保障性住房0.8万套。”芜湖市住建委工会主席王荣介绍。
为何当地改善民生的举措被误读为救楼市之举？
“枪打出头鸟”。上述业内专家表示，由于芜湖是今年第一个表态对购房进行补贴的城市，加上各方都在猜测地方政府会不会放松调控，因此受到了各界广泛关注。
事实上，担心地方政府放松调控不无道理。记者从各地采访了解到，受房地产调控和宏观经济形势影响，去年下半年以来，不少地方的土地收入、房地产相关税收收入出现明显下滑，有的城市地方财政收入甚至出现每月十几个百分点的下降，对地方政府来说压力巨大。在经济结构转型成效尚不明显的情况下，地方政府有强烈的放松调控的愿望。在极个别地方，也出现了暗中放松公积金购买二套房等政策，来放松调控的举措。这是应该警惕的。
安徽芜湖：“房产新措施”并非松绑调控政策
第一财经日报
针对芜湖市政府日前出台的房产新政策引发舆论热议，芜湖市政府负责人10日向新华社记者表示，新出台的房产政策并非是对调控政策的“松绑”和“救市”，而是为了进一步加强住房保障，促进房地产市场健康发展，满足合理住房需求，吸引和鼓励更多人才来芜落户。
在引导合理住房需求部分，《意见》明确提出，支持自住和改善型住房需求，满足中等偏下收入家庭住房需求，购房给予补助、补贴政策。2012年1月1日至2012年12月31日期间，在市区购买首套自住普通商品房(含二手住房)，在办理产权登记时，给予所纳契税100%的补助。对购买首套新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，再给予50元/平方米的购房补贴；对购买首套新建自住商品住房70平方米及以下的，再给予150元/平方米的购房补贴。其中，拥有中专以上学历或初级及以上专业技术资格；拥有硕士、博士学位或副高、正高专业技术资格的购房人在享受首套购房优惠政策的同时，按所购房屋面积还将给予100元~300元/平方米购房补贴。
芜湖市政府有关负责人表示，随着工业化、城镇化进展不断加快，来芜就业创业的人才日益增多。据统计，目前芜湖每年新增就业人员达9万多人，实际需求11万人，还有缺口2万人，其中80%为实用和专业人才。“这些优惠政策是为了鼓励实用和专业人才在芜湖就业创业和安居乐业而制定的。”
据悉，为抑制投资、投机性购房，《意见》要求已享受往年度及本《意见》相关财政补助政策的普通住房，自产权登记之日起3年内不得转让(实际从购房之日起须5年方能转让)，否则退回已享受的财政契税补助和购房补贴。
在支持合理购房需求的同时，芜湖房产新政策明确提出，全面加快保障性安居工程建设。确保保障性住房用地和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，健全保障性住房体系，严格准入与退出机制，将保障房覆盖范围逐步扩大到解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和有稳定就业的外来务工人员。
为严控房价，芜湖市还明确要求，2012年芜湖市区新建商品住房平均价格同比涨幅控制在当年该市人均可支配收入增幅以内，并且继续实行严格的商品住房价格审核备案制度，严控房价涨幅，对涨幅波动的项目进行跟踪，对涨幅过大的项目实行约谈，直至取消相关优惠政策。《意见》还明确了考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力的，实行责任追究。(新华社)
芜湖新政为刚需解压 专家称不会动摇楼市调控
张慧鑫 中国新闻网
安徽芜湖2月9日发布通知，提出免契税以及购房补贴，此举被市场解读为在低迷形势下拯救楼市的新政。对此中国房地产学会会长陈国强在接受中国新闻网房产频道采访时表示，安徽芜湖的这一举措可以看做是一个个案，不能算救市，对楼市调控的大方向也不会有影响。这种趋势能否在全国二三线城市形成一种风潮，还有待观察。
芜湖购房免契税事件回放
这份名为《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》通知指出，2012年1月1日至2012年12月31日期间，在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房，二手房政策自本意见发布之日起执行)，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。
另外，对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。
在2012年1月1日至12月31日，具有一定学历或专业技术资格的购房人在芜湖市区购买新建自住商品住房，除给予契税100%的补助外，财政部门再按所购房屋面积给予一定补贴，补贴标准分为100元/平方米、200元/平方米和300元/平方米三个档次。
外地人员在芜湖市区购买商品房，人均面积达到15平方米以上的，可凭《房屋所有权证》准予房主及共同居住的直系亲属户口迁入。
陈国强表示，在严厉楼市调控下，地方政府资金趋紧是事实。但此次通知中的适用对象是特定人群，即首次置业、中小套型以及外来人才，是针对这些人的特定需求，这并不算突破现有的调控政策。
房企打折促销政府政策救市？业内：算不上救市
低迷的楼市行情，并未因新年的到来而拨云见日。伟业我爱我家市场研究院数据显示，截至2012年1月底，京沪深等11个典型城市库存总量已达到73.04万套，较去年同期增加26万套，涨幅达到55%。据北京住建委网站8日最新公布的数据显示，北京新建商品住宅总数逼近13万套。楼市高压调控下，买卖双方进入深入博弈，楼市库存量居高不下。
在此背景下，房企也有新动作，不少楼盘通过打折促销的方式吸引买房人消化库存。据新京报报道，今年上半年，龙头万科的主要销售任务集中在去库存上，下半年主推新盘。一向以快速周转著称的保利地产在去年严厉的调控形势下也慢了下来，去年三个项目后期的库存量还很大，今年将重点推老盘后期清理库存。
房企忙着推陈出新，地方政府也频出政策应对。近日，广东中山市悄然调整楼市限价令“上线”，将限价网签备案标准由5800元/㎡上调至6590元/㎡。此次安徽芜湖发布的这个通知，也对市场产生一定影响。
尽管认为芜湖的通知影响力不大，但陈国强表示，这种趋势是否会在全国二三线城市形成风潮还有待观察，如果芜湖严格按照通知中的适用人群范围严格执行，即针对首次置业、中小套型、外来人才来实行优惠政策，这并不与楼市调控大方向相违背，楼市严控的大方向也不会受影响，“主要看执行是否严格”。
聚焦房地产调控 芜湖房地产新政引发轩然大波
专家分析认为，芜湖新政不会像以往佛山新政，反而可能成为其他三四线非限购城市效仿的样本
经过了一夜的发酵，对芜湖房地产新政的焦虑并没有减缓，对于免收契税和货币补贴的争议之声四起。
伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，今年以来各地政府不敢贸然出台新政，芜湖新政虽然只是旧事重提，政策内容也与去年年底北京、上海等城市减免契税类似，但是，由于是今年第一个表态的城市，自然受到各界广泛关注。
伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，扩大契税补贴范围和购房补贴范围及额度，有利于刚性需求的正常释放，从而带动芜湖市区房地产市场成交量回涨；同时，由于本政策内容不违背调控方向，芜湖新政不会像以往佛山新政一样被撤销，反而可能成为其他三四线非限购城市效仿的样本。
“效仿”是业内人士对芜湖新政最为担忧之处。珠三角的二三线城市一直跃跃欲试。从佛山限购令松绑一日游，到广州中山提高限价标准。一方面，地方政府在房地产调控问题上确有压力，另一方面也提醒了转变放松房地产调控政策的压力。
对芜湖新政的讨论，更是周五业内人士微博的重要话题，并观点鲜明地分为两大阵营。一方认为芜湖的行为其实是符合中央对房地产调控的最新定位，另一方则认为需要立即叫停。记者李木子
专家连线
@陈宝存(著名房地产评论员)
芜湖新政符合国务院第六次常务会议精神，只有商品房市场的稳定发展，才有保障房建设积极性的发挥。芜湖新政，与央行加大对保障性安居工程和普通商品住房建设支持力度有异曲同工之处。
@贾卧龙(中华房商合作联合会执行主席)
安徽芜湖此番“放松”调控绝非一时冲动，是从最近中央高层屡次表态中找到了一条最佳突破口，芜湖采取的是财政补贴。避开了“限购”红线，高举“刚需”大旗，迂回“救市”。芜湖的举措将对未来更多地方政府有借鉴意义。
@周海涛(大连恒基分析师)
芜湖此举市场将其理解成救市，开发商遇“救世主”地产能否有行情，还得看中央支持不支持地主政府饮鸩止渴式的做法。中央调控地方救市，房价一定将扭曲。
@吴其伦(著名地产评论员)
在房地产调控处攻坚阶段、利益群体依然与中央及民众进行深度博弈的市场大环境下，希望芜湖市府市委能够从芜湖市民的长远利益出发，尽快改正错误，尽快修改或废除救市政策，以利于芜湖房地产市场迈向理性的发展通道。（证券日报）
2012楼市5大悬疑 房价全回落何时到
据深圳商报报道，限价令还会持续吗？限购令会不会变相松动？房价到底什么时候才会全面回落？……相信随着时间的推移，在2012年的某个时间段，所有与这些问题有关的答案会逐个水落石出。
2012年的楼市，注定不会平静。
基于限购和限贷政策的作用，房价涨势基本得到遏制。但不可否认的是，房价跌幅并未达到人民所希望的程度，甚至还有部分二、三线城市逆势上涨，因此楼市调控的大方向不会改变。但必须明确的是，由于国内经济面临诸多不确定性，这极有可能会影响到未来楼市走势。2012年的楼市到底会是怎样一番情形？
悬疑一：限价令何去何从？
广东中山市不再延续“限价令”的表态，让这项调控措施立于尴尬境地。
众所周知，当初在公布房价控制目标时，除北京明确“稳中有降”外，多数城市的房价控制目标皆是与当年的GDP、人均可支配收入增速挂钩，以至于调控目标被戏称为“涨价目标”。但截止到2011年11月底，在已经对外公布房价调控目标的121个城市中，至少有30个城市没有完成目标。
考虑到中央政府提出的“房价回归合理水平”的要求，2012年的房价控制目标如果还与GDP、人均可支配收入增速挂钩，显然已经不合时宜。而中山市的表态，却让“限价令”的前景更加扑朔迷离。相对来说，“限价令”在调控“组合拳”中所起到的作用不如“限购令”明显，因此在强调限购不放松的前提下，“限价令”松绑的可能性极大。
悬疑二：限购令会如何变化？
“限购令”会不会松动？相信很多人都极为关心这个话题。
建设部在此前不久已要求限购令到期延续，但截止到2011年12月26日，在48个已执行“限购令”的城市中，只有包括上海、北京等在内的10个城市明确表示2012年将继续执行限购政策，其余的在观望等待。
限购政策的作用是显而易见的，它是一剂“猛药”，对于之前的“越调越涨”楼市怪现状极为有效。因此在房价并未真正回落的前提下，限购政策的持续执行是很有必要的。不过不得不面对的一个现实问题是，当地方政府并不想完全放弃“土地财政”的情况下，“限购令”的前景有了一丝不确定性。
应该说，在流动性收紧，融资渠道变窄的前提下，经过长达两年时间的观望之后，大多数开发商的家底已经所剩无几。而2012年的世道不会比2011年好多少，因此唯一能做的就是降价促销，以求自保。最有可能2012年4月份开发商可能会采取行动，这是因为其时“两会”已经结束，政策面趋于明朗，相信开发商不会错过这个时机。
悬念三：八五折优惠房贷能否回来？
首套房贷利率居然也要上浮1.1倍甚至更高，这绝对让人意想不到！那么，在2012年，首套房贷优惠利率还会回来呢？
虽然“新国八条”中要求采取差别化住房信贷政策，但主要针对对象为第二套以及以上住房，对于合理的刚性需求而言，并不属于打击范围。但在2011年上半年，连续6次上调存款准备金率，银行也犯了“贫血症”，而贷款申请人数变化不大，因此在僧多粥少的情况下，银行自然会提高利率水平了，以获取更多的收益，这更多是市场选择的结果。
2011年12月5日，央行调低存款准备金率0.5个百分点，这是调控政策微调的信号。相信2012年还会数次调低存款准备金率，释放流动性，这对首套房贷有利，至少银行有钱可贷。虽然中央政府一再强调，要扶持合理的住房需求，但八五折优惠房贷会不会再现，这还得看流动性释放程度的大小。
悬念四：交易状况会否改善？
对于一线城市来说，交易量会不会在2012年反弹？
国家统计局数据显示，前11个月，全国商品房累计销售面积8.9亿平方米，较去年同期增加9%。从表面上来看，2011年楼市与2010年基本持平，但一线城市交易量继续下滑却是不争的事实。链家地产市场研究部统计，北京前11月新房成交7.54万套，比去年同期减少20.9%。根据“网上房地产”网站公布的数据，截止到12月26日，上海商品住宅累计成交量为626万平方米，较2010年的840万平方米还有不小的距离。
悬念五：土地价格还会回落吗？
房价与土地的关系，跟面包与面粉之间的关系相仿，因此相当于“面粉”的土地的价格走势，也颇受市场关注。
近日公布的数据表明，2011年1~11月，全国133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%，但主要受商办和工业用地增长带动，同时，土地出让金总额小幅下降1.8%。1~11 月，住宅用地量价水平持续低于去年同期，成交面积和楼面地价分别下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分别下降23.5%和14.1%，其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%，上海、南京平均楼面低价降幅超过40%。
当然，北京、上海等一线城市楼面价的下滑，与土地供应有一定关系，比如市中心的土地供应大幅减少，因此均价回落。但值得庆幸的是，土地价格总体上还是保持回落态势，这有利于房价的整体回落。
楼市调控进入关键时点 开发商阵营将现大裂变
新华网
每轮楼市调控进行到关键时点，都会引发一场争论：到底是开发商先扛不住，还是地方政府先扛不住？有时，还会涉及银行、投资者等。当前，又现此况。近期参加一个电视节目，多数嘉宾讨论的结果是，这次开发商先坚持不住。
开发商群体的处境不妙，反映在三个层面：一、近日长沙又曝出一起开发商老板跑路事件，这已是去年以来长沙的第五起了；二、截至去年底，北京、武汉出现几百个开发商不再延续开发资质审核，数量较前年大幅增加，这意味着除了部分项目公司正常消失外，更有非项目公司非正常退出开发行业；三、企业收缩经营，减少拿地，裁员现象层出不穷。
2011年，全国商品房销售面积再创历史新高，同比2010年增长4.9%。然而，这一数据包含了部分产权式保障房的数据，若论纯市场化的商品住宅，则一二线城市成交量平均下跌超过二成。由此推算，多数开发商企业的销售业绩，将比2010年出现一二成的下滑。
大家比较关注开发商群体中的一线品牌。2011年中国房地产企业销售20强，门槛明显提升，分别达到180亿元和166万平米；上榜的龙头企业销售业绩上涨速度更超出了平均水平；全国前十强企业市场份额达到10.43%，较2010年上升了0.32个百分点。若论销售金额，万科排第一，超过1200亿元；若论销售面积，恒大称老大，超过1200万平米。相较而言，以高端产品为主的绿城，业绩出现负增长。不过，绝大多数地产巨头，都没有完成年初制定的指标，作为唯一一家销售超过千亿的企业，万科也没达标。恒大、华润、中海等少数房企，业绩增长显著，完成了指标。
显而易见，与中小企业哀鸿遍野的惨状相比，大型企业的情况要好很多。2008年3月，潘石屹曾提出“百日剧变论”，被证明是虚惊一场。随着2009年房地产市场的快速、持续反弹，并无多少企业倒闭，反倒让很多“猪坚强”变得更加强壮了。而这一轮调整，情况比上一轮更加严峻。
关键在于，2008年四季度中央开始救市，同时也在大力度救经济，狂发货币，导致流动性泛滥，投资投机性购房需求在2009-2010年上蹿下跳，推高了房价。这次，官方至今仍在频频表示楼市调控不放松。即便是货币政策正出现局部放松，新增信贷总量将超过去年的7.5万亿，开发贷款也不会有明显增加，最多是自住性购房贷款(尤其是首套房贷)有所放松，总量些许增加。
在这样的政策背景下，今年楼市还将继续调整，房企不可能重演2009年的“胜利大逃亡”，最艰难的时点尚未到来，因此地产大佬们不约而同地调低了2012年的销售预期，恒大定为800亿元， 与去年实际销售额持平；绿城为 400多亿元，远低于去年的目标(550亿元)，较去年实际业绩小幅增加；中海为800亿港元，与去年目标一致，但比去年实际销售额调低了约8%。
这一现象为近十年来所罕见。不过，也有可能到今年年底，很多地产巨头会发现，他们的预期偏悲观了。毕竟，现在是市场非常悲观的时点。但有一点勿庸置疑：2012年10强房企的市场份额还会继续上升。过去十几年，房地产开发行业的门槛过低，导致该行业良币不能驱逐劣币。去年以来，市场调整，企业临危，也是行业优胜劣汰加速的时段，有利于提高行业集中度，让优质企业占有更大的市场份额。按去年销售金额，老大万科约1200亿仅占全国商品房总销售金额(约5.9万亿)的2%，全国10强企业也只占10%。相比成熟市场，我国房地产业的市场集中度还需显著提高。当然，也许会有人担心形成寡头垄断怎么办？未来15年，都无须为此而担忧。
有人说，未来几年中国的开发商将消失九成！我想不会这么快。未来十年，全国的开发商数量预计将会减少一半左右(现在6万家左右)。主要是中小企业退出，大企业继续壮大，“国进民退”仍难以避免，21家合规央企扩张步伐不会太小，而保障房建设还需地方国企出力。
房企2012销售目标集体下沉 将迎债务偿还高峰期
据新金融观察报报道，2011年下半年开始的楼市低迷状态，在进入2012年之后依然在持续。2012年1月天津楼市成交量环比下降64.72%，不断走低的成交量使得开发商的推房热情也降到了‘冰点’，2012年1月天津楼市仅有3家楼盘推出新房源。
2011年下半年开始的楼市低迷状态，在进入2012年之后依然在持续。2012年1月天津楼市成交量环比下降64.72%，不断走低的成交量使得开发商的推房热情也降到了‘冰点’，2012年1月天津楼市仅有3家楼盘推出新房源。‘目前来看2月份开发商的推房意愿也不强烈，预计有新房源推出的楼盘也会维持在个位数。对于政策、市场走势，不只买房人在观望，开发商也在观望。买卖双方的博弈还将继续。’仕一邦房地产投资顾问有限公司技术总监韩鹏对新金融记者表示。
1月天津仅3楼盘推新房
搜房网数据监控中心此前预计，天津楼市在2012年1月预计推新房楼盘将达到12家，其中市内六区有2个、环城四区5个、远郊五县2个、滨海新区3个，共有9个是从未亮相过的纯新盘。不过最终这12家楼盘仅有四分之一推出了新房源，2012年1月天津住宅实际仅有河北区的格调艺术领地、西青区的鑫茂鑫街区公寓、津南区的天津津南新城3个项目开盘。
1月开盘楼盘数量环比减少83.33%，同比减少了82.35%。而来自搜房网的最新统计显示，2012年2月预计开盘的项目将有11个，其中很多还是1月份推迟开盘的项目。据统计，2月第一周(2012年1月30日-2012年2月5日)天津市的商品住宅并没有新增供应，商品住宅去化周期也攀升到515周的高位。
天津中原地产顾问投资部总监高飞表示，当前愈发浓厚的观望情绪，市场上库存的大量房源，使得许多楼盘推迟了入市时间。“不排除那些楼盘继续推迟开盘的情况，2012年前两月天津推新房楼盘很可能不会超10家。”高飞表示。
一家中型房企中层管理人员对新金融记者表示，当前楼市大势下，大张旗鼓地开盘、推广、促销，依然不会产生什么效果，还不如趁现在休整一下。“而且价格也不好确定，价格定得高了肯定难以打开局面，价格定得过低又有可能对项目产生负面影响。”该管理人员表示，只要企业不是特别缺钱，应该会维持项目当前现状，不会推出新房源，也不会加大推广力度，将再观望一段时间。
值得一提的是，2月份预计开盘的项目中，来自北辰区的美震瑞景时代、华城浩苑、朝阳北部湾等3家楼盘在内的限价房项目，吸引了相当大的关注。业内人士表示，今年保障房对于商品房市场的冲击在所难免，保障房的入市将分流一部分刚需购买力。
信贷放松步伐减慢
开发商的观望，主要缘于此前存款准备金率由上调转为下调，出现释放资金流动性的信号，以及近期央行提出落实差别化信贷政策，在信贷方面支持首套房购房人的表态，这些都使开发商对信贷政策出现将有所放缓的预期。不过国家统计局近日公布的2012年1月消费价格主要数据显示，CPI同比涨幅达到4.5%，超出此前普遍预期的数值。链家地产市场研究部认为，虽然目前我国经济增速放缓，国内外经济形势也面临复杂多变的环境，存在货币政策放开以维持经济增长的可能。但在目前通胀压力仍然存在，以及部分城市房价还未合理回调的情况下，降低存款准备金率的急迫性或有所缓和。
“从楼市来看，目前只是适当放松首套房贷，二套及以上房贷预计年内很难放松。在通胀压力下，出于稳定经济的考虑，信贷将维持在一个比较稳定的状态，不会出现明显放松的情况。”高飞对新金融记者表示。
今年销售预期保守
近日，万科、富力、保利等知名房企相继公布1月销售月报。万科1月份实现销售面积119万平方米，销售金额122亿元，同比分别下降28%和40%。富力地产1月份实现合同销售面积8.78万平方米和销售金额12.3亿元，同比分别下跌47%和56.7%。保利地产1月份实现签约面积12.50万平方米，实现签约金额15.11亿元，两项数据也分别同比下降74.69%和69.35%。2012年1月的销售遇冷，使诸多房企在制定2012年年度销售目标时显得颇为保守，已经公布2012年销售目标的恒大、富力、佳兆业、中海、绿城等房企，大都采取与2011年整体销售业绩持平或略有增长的制定策略。“对外公布的销售目标，显示出这些大型房企对今年楼市预期比较保守。与去年年初那些房企大幅上调年度销售目标相比，可以说是当前楼市大势使得这些企业‘被迫低调’起来。”韩鹏表示。
此外，国泰君安证券的一项研究报告指出，2012年房地产行业总到期债务规模1758亿元，首个信托兑付高峰将出现在今年的3月份。巨大的资金压力，将考验房地产企业的债务偿还能力。知名财经评论人叶檀认为，对一些产品线单一、以豪宅为主、不肯降价换销量、在价格上较为傲慢的企业，2012年会是非常难过、不堪回首的一年，有可能在本轮调控中被重组，失去独立的生存空间。房地产企业将进行一次大洗牌，企业分化趋势更为明显，进入“大鱼吃小鱼”时代，进入房地产企业产权并购的重组高峰期。
各地库存压力持续升高 上市房企1月成交同比猛降
证券日报
易居研究院发布的报告显示，截至2012年1月底，其重点监控的10个典型城市新建商品住宅库存总量为5901万平方米，环比上个月下降1.62%，但同比去年增长40.5%。当期住宅存销比为16.0，再度创下近几年的新高。这10个城市包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市，以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、 福州6个东部二线城市。
与此同时，伟业我爱我家市场研究院数据显示，截至2012年1月底，京沪深等11个典型城市库存总量已达到73.04万套，较去年同期增加26万套，涨幅达到55%。
1月底北京新房库存12万套，同比增长25%；上海新房库存约6.6万套，同比大增55%；深圳库存量为2.73万套，同比增长8%。从增幅来看，多数二线城市库存量的年内涨幅大于一线城市，其中厦门、杭州、苏州、青岛等城市库存量增长显著，增幅分别达到115%、95%、90%和88%。
面对各地持续升高的库存压力。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，楼市“去库存”将成为今年政府调控的内容之一，各地政府关于楼市政策进行适度微调的可能性较大，如在限购尺度、贷款成数及利率方面，可能会给予首次置业者和合理的改善型购房者一定优惠和松绑。
易居认为，从新开工面积和施工面积两个指标看，存货的压力将持续1——1.5 年，而今年上半年，存货仍然面临上升压力。高库存压顶之下，是开发商降价的“扭捏”，再加上春节假期的因素，1月份上市房企成交量同比深幅下降。
2月8日，绿城集团发布的1月销售数据称，该公司1月累计取得销售面积约6万平方米，销售金额约16亿元，相较去年1月52亿元的销售额大幅下滑69.3%。同一天，龙湖地产发布的数据显示，1月该公司实现合同销售金额11.8亿元，较去年12月下降55.5%。
万科和保利此前发布的1月销售见报同样显示，其1月销售业绩同比出现大幅下降。其中，保利1月销售面积同比大幅下降74.7%，至12.5万平方米。万科1月销售面积同比下滑近三成，至119万平方米。最新公布销售数据的金地集团，1月实现签约面积3.7万平方米，较上年同期减少66.8%；签约金额4亿元，较上年同期减少75.8%。
房企高管离职再现 佳兆业总裁黄传奇辞任
每日经济新闻
房地产调控之下，房企高管离职现象频发。近日，龙年开年实现销售开门红的佳兆业高层出现变动。
8日晚间，佳兆业(01638，HK)公告三高管职位变动，原集团执行董事兼行政总裁黄传奇因个人原因辞去总裁，执董以及副主席职务，但仍被委任为佳兆业集团高级顾问。
但佳兆业方面并未透露其离职后具体去向，行政总裁空缺一职，由原集团联席运营总监金志刚担任。同时，佳兆业集团原联席营运总监陈耿贤获委任为集团副主席。
据公告显示，黄传奇因决定投入更多时间处理个人事务而离职，即日起生效。2010年，黄传奇正式加入佳兆业集团，合约期限为三年，至今才一年多时间。
对于高层变动一事，佳兆业集团方面声明称，此次高层管理人员调整，使得伴随集团共同成长的高层管理者进入董事局，分工更加明确，公司架构更趋于完善，增强公司员工的凝聚力。
资料显示，金志刚出自“中海”系，在2002年12月至2004年12月在中国海外建筑(深圳)有限公司任职营业经理及投资规划经理。曾担任深圳市朗钜实业有限公司出任多个职位，包括助理经理、副总经理及总经理。
2004年，金志刚加入佳兆业任职营业及市场推广总监，并于2010年获委任为集团联席营运总监。主要负责公司项目开发、财务及账目、风险管理、营业及市场推广和客户服务。
金志刚担任行政总裁一职，佳兆业董事会方面给予了高度评价。称其在佳兆业的全国化扩张过程中，金起到了举足轻重的作用，尤其是在2008年和2011年两次房地产行业危机中，实现公司销售巨大提升。
此外，作为佳兆业集团高层元老，佳兆业集团原联席营运总监陈耿贤，于1999年6月进入佳兆业，并曾于佳兆业集团内担任多个职位，包括佳兆业地产(深圳)有限公司的副主席、副总经理、执行董事及主席。其于2009年11月17日获委任为佳兆业执行董事。
自从2009年底上市以来，佳兆业保持了快速的增长势头，在2012年地产行业销售惨淡首月，大多数地产企业销售同比下降的情况下，佳兆业销售业绩却逆势同比上涨40%，实现5.58亿元。
2011年，佳兆业全年共实现合约销售152.9亿元，同比增长52%，成为房地产业界瞩目的黑马。
中国海外发展赴港发债 房企万亿偿债潮将至
21世纪经济报道
2月6日，来自评级机构标普的消息，中海外(00688.HK)近期正在进行一项债券融资行动，预计此次融资所得将用于偿还现有债务等事宜。知情人士预计，融资本周内可完成，发债规模为5亿美元。
香港联交所及世联地产等多家机构数据显示，其他过去数年财务杠杆大幅飙升的房企，尤其是在香港发债融资过多的房企，今年年中至下半年，将有多笔债务到期，迎来“还债年”。
海外发债窗口开启？
2月2日，中海外主席孔庆平曾对记者表示，今年房地产形势更严峻，中海外正积极筹集更多现金以应对。
标普称，中海外本次欲发行的债券的条款与条件，与其已发行的优先无担保美元债券一致。2010年11月，中海外曾发行5亿美元十年期的优先票据，息率为5.5%。
知情人士透露，中海外已聘请四家银行担任发债安排行，此次发行的是以美元计价的债券，发行规模为5亿美元。
标普预计，中海外将把发债所筹资金用于偿还现有债务，或对现有债务进行再融资，并用作新项目和现有项目的融资，以及一般企业用途。
本报记者统计，近期通过债券市场融资的并非只有中海外，还包括新鸿基地产、恒基兆业、九龙仓、南丰等在内的香港房企。
这是否意味着，每年一季度的房企海外发债窗口开启？
去年一季度，恒大地产、碧桂园等通过香港资本市场发债融资数百亿。中原地产和伟业我爱家研究部统计，仅在2011年上半年，恒大、碧桂园、华润置地、中海外等十大标杆房企便进行海外融资324亿元，超过前年总和。
但今年与往年不同。香港一投行人士对记者表示，最近很多香港本地房企进行债券融资，但对于内房股而言，发债并没有那么容易。除了类似中海外这样的红筹还能获得债券市场及投资者的认可，其他很多内房企目前并不具备发债融资的条件。而且，去年下半年开始，海外资本市场已不看好内地楼市。
穆迪也认为，随着内地信贷紧缩持续，估计内房股约4.2亿美元的公共债务将于今年到期，且大部分亦将需再融资，其中部分发行人评级于B3或以下，如合生创展、绿城中国等。而目前为止，亚洲未有B3或以下的发行人成功发行美元债券的案例。
上述投行人士称，不仅现在难获融资，此前债务极有可能加剧今年房企的资金压力。公开资料显示，2010-2011年房企发债融资潮中，已有房企融资利息高达14.5%。
“借新还旧”危局
2007年以来，随着内地楼市的火爆，内地房企在海外不断上演“借新还旧”的融资游戏，海外发债融资的规模连年递增，与之伴随的，是发债息率的逐年上升。
本报记者根据世联地产、香港联交所数据统计，2007-2009年，内地房企海外发债息率保持在5%左右，2010年上升至8%-10%，而2011年则普遍飙升至13%-15%。
但2011年的严厉调控使得这种游戏面临危机。以首个在港发债的房企合生创展(HK.0754)为例，截至2011年6月，合生创展的账面资金仅40余亿港元，但公司拥有大量的短期负债，未来1年内需偿还的借款超过110亿港元，其中还不包括2012年11月到期的3.5亿美元优先无担保债券。
“如果2012年销售继续低迷，这笔美元债券或将给合生创展带来危机。”广州一接近合生创展的业内人士表示。除上述数据披露外，合生其他的海外债还包括去年1月发行的2016年到期3亿美元优先票据，这笔债务今年也要支付利息。
本报记者查询香港联交所及多家公司财报发现，除合生创展外，绿城中国有1.8亿人民币可换股债券于今年5月到期、上海证大有1.39亿美元票据于6月到期；此外，碧桂园、华润置地、恒大等30余家在港上市房企，2012年均有海外债券到期或需支付利息。其中，碧桂园2012年便有三笔海外债务需支付利息及相关费用，达数千万元。
世联地产董事长陈劲松向记者表示，今年是房企债务的偿还高峰，包括银行贷款、信托、私募、民间高利贷等在内，房企万亿债务今年都将集中到期。
但开发商今年主要的现金流入——销量不容乐观。中银国际此前曾经预期，2012年内地楼市销量将下降10%-15%，均价将下降10%-15%，一线城市均价降幅更可达20%以上。
不少房企正在想办法渡过危机。恒盛地产(HK.0845)行政总裁程立雄表示，公司计划将今年的开工量由去年的200万平米减至150万平米，预期可节省逾10亿人民币开支，另外也希望通过银行项目融资来取代信托贷款，及以长债来取代短债以优化债务结构。
广东二、三线城市房地产投资“逆市增长”
新华社广州２月１２日专电（记者梁钢华）尽管面临限购、限贷等严厉调控政策，但２０１１年广东房地产开发投资依然高位运行，其中二、三线城市开发投资增长迅猛。
统计资料显示，２０１１年广东房地产开发投资增幅自年初开始持续攀升，全年共完成开发投资４８９９．１９亿元，增长３３．９％，增幅比２０１０年提高８．７个百分点。在广州，房地产投资占了全市总投资的四成。在同期广东楼市交易低迷的情况下，这种“逆市增长”态势引人关注。
值得关注的是，广东许多二、三线城市由于实施“不限购”政策，已成为领跑全省房地产开发投资快速上升的主力。２０１１年，这些城市由于一些大型房地产开发企业进驻布局，房地产开发投资热情持续高涨。
资料显示，２０１１年，广东的东翼和西翼地区房地产开发投资增长４８．０％和４５．９％，其中汕尾市由于海丰碧桂园一期项目开工建设拉动，开发投资增长９１．１％；山区房地产开发投资增长４７．１％，其中河源市由于碧桂园东江凤凰城等大项目进驻开发，开发投资增幅高达１５３．７％。
楼市“变局”中三大谜团待揭开
新华社记者 徐海波
当前，房地产业正处于“大变局”中：房企遭遇“史上最艰难时刻”，纷纷转向二三线市场；银行融资模式越发艰难，社会资本逐渐成为主渠道；限购政策走到瓶颈，房产税全面推广条件不足；地方政府土地收入下降，保障房规模却在扩大……在这迷雾重重的“变局”中，关系着楼市前景的三大谜团有待揭开。
融资收紧能否遏制楼市泡沫膨胀？
前不久召开的第四次全国金融工作会议，明确提出“坚持金融服务实体经济的本质要求”。最近，各大银行纷纷表态，未来将加大服务实体经济的力度，确保信贷资金更好地投向实体经济。
２００８年起蔓延全球的次贷危机，给人们留下一个惨痛的历史教训：脱离实体经济的金融发展，将逐步形成资产泡沫，引发社会资源的严重错配，加速实体产业空心化。
从本质上说，楼市是实体经济，但随着大量资金的涌入，房地产金融化、虚拟化的趋势愈发明显。近年来，我国部分经济领域也崭露泡沫现象，大量资金涌向各种资产特别是房地产进行炒作，导致房价过快上涨。
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新教授认为，银行的“集体”转向直接导致房地产业融资渠道收窄，将吹大楼市泡沫的可能性降到了最低。
国家统计局数据显示：２０１１年房地产投资增速回落５．３个百分点，商品房销售增长速度、房企本年资金来源增长速度及土地购置面积增长速度等指标也全线减速。
董登新说，向社会资本融资，将成为许多开发商赖以生存的希望。而社会资本注资与否取决于企业的产品结构、市场状况及行业前景等。这使得房企不得不做实产业，以实在的价格、优质的服务来赢得生存机会。“开发商大幅拿地过量投资、商品房价格持续上涨以及投机资本争相涌入等问题将得到遏制，最大限度地压缩了楼市泡沫膨胀的空间。”
房产税能否代替“土地财政”？
住房和城乡建设部部长姜伟新日前表示，今年上半年，４０个重点城市个人住房信息系统要实现与住建部联网；各省区市也在加快个人住房信息系统建设，争取２０１３年实现全市、全省联网。业内人士认为，此举为房产税的征收铺平了道路。
经济学家马光远表示，全国主要城市实现房产联网，有助于建立透明的房地产信息体系，使家庭的住房套数和面积等数据更加清晰，有利于加速房产税等政策落地，及控制异地炒房。
同时，北京、武汉、上海等城市相继修改了“非普通住宅税”标准，使更多普通住房享受到契税优惠。此举也被市场认为，为区分征收房产税的类别做准备。
去年底，中央经济工作会议首次提出推进房产税试点。马光远说，房产税不仅调节收入分配，抑制投资性炒房，还有助于地方政府找到一个稳定的税源，一定程度上避免了“土地财政”推高房价。
但中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为，房产税只有加大改革力度，完善征收机制，才能起到市场所期望的作用。如果现有的房地产市场格局未变，供给远远满足不了需求，那么持有成本就很容易为上涨的房价所抵消，也无助于市场供给的扩大。
张东说，上海、重庆等地开展的房产税试点有点“温柔”，在征收范围、税率等方面力度太小，不足以对市场产生大的影响。如何动态地评估房屋价值，如何确定征收范围和征收方式，是自己申报还是政府认定等等问题都有待进一步细化。“如果仓促推行房产税，不仅无法抑制房价，反而会引发不公，还可能导致房产税成为开发商提高房价的借口。”
土地制度改革能否触动要害？
在２０１１年底召开的中央农村工作会议上，国务院总理温家宝明确要求，精心设计征地制度改革方案，２０１２年一定要出台相应法规。
在随后召开的全国国土资源工作会上，国土资源部部长徐绍史说，随着形势发展，现行征地制度出现了许多不适应的问题，改革的任务十分艰巨。他表示，将深化城市用地审批制度改革，部署开展集体经营性建设用地流转改革试点，深入推进共同责任机制试点建设。
华中科技大学公共管理学院教授王国华认为，此轮土地制度改革，致力于逐步建立国有和集体土地统一规划、统一出让的用地市场，改变以往低价征地再高价卖地的土地出让模式，引导地方政府摆脱对房地产的依赖。
另一方面，未来的土地供应将不再被开发商包揽，转向对保障房项目倾斜。２０１１年，全国共开工保障房１０００万套，今年计划开工７００万套。至“十二五”末，保障房覆盖面将达到２０％。目前，国土资源部已批准北京、上海利用集体土地建设租赁住房。一些房价较高、土地资源紧缺的城市或省份也有望被列为试点。
王国华表示，土地供应将不再仅仅为了卖得高价，而是侧重于完善市场和保障民生。同时，开发商依靠土地增值来获利的模式将难以为继，“圈地为王”的时代成为过去，客户导向、市场导向、产品导向才是未来房地产业的竞争要义。
但有市场人士担心，要想彻底摆脱地价推高房价，涉及整个经济结构的调整，不是某一城市某一部门能够完成的，短时间内很难实现。
中国土地勘测规划院研究员邹晓云也认为，土地制度的改变直接牵扯到地方政府的利益，所以阻力很大。许多地方政府担心，不仅无法获得超额土地收益，还会大大增加征地的难度。仅仅改革土地制度，而未涉及税收制度，“钱少事多”的压力将会更大。
邹晓云说，进行土地产权及收益分配制度改革是关键。在承认土地为地方所用的同时，更重要的是如何解决地方政府对土地的控制，让土地市场更加开放、自由流通；同时，如何逐步改革财政税收体制，调整中央与地方的财政税收关系，扩大地方政府筹资权限，也是亟须解决的问题。
渝近八成银行家预计房价将降 股票投资愿意回升
中国新闻网
中国人民银行重庆营业管理部12日发布“今年三季度重庆企业家、银行家、居民调查综合分析”。该分析报告中称，有77.78%的重庆市银行家预期未来房地产价格将“下降”。随着专家对房地产市场的看跌，房地产投资也跌出重庆居民投资偏好的前三位，投资者对股票投资意愿回升。
据重庆营业管部调查统计，有77.78%的重庆市银行家预期未来房地产价格将“下降”，房地产价格预期指数为11.11%，分别较上季度和2010年同期下降26.85和11.11个百分点，银行家对房地产价格的预期处于下降区间；居民房价预期指数为44.14%，分别较上季度和2010年同期下降11.32和23.03个百分点。
此外，在居民认为“最合算”的投资中，有26.25%的居民选择“基金、理财产品”，所占比例依然排在第一位，分别较上季度和2010年同期上升2.25和13.25个百分点。与此同时，随着楼市“遇冷”，居民对股票的投资意愿有所回升，选择“股票”的居民占比为15.75%，排列第二位，较上季度小幅上升1.25个百分点。选择“实业投资”的居民占比为15.25%，排列第三位，较上季度上升3.75个百分点，涨幅最大。只有13.75%的居民认为“房地产”投资最合算，占比跌出前三位，分别较上季度和2010年同期下降6.75和16个百分点，降幅最大。
保刚需促成交 全国各地现“微调”楼市严控政策
新华网
据房地产时报报道，继上海、北京等地上调普通住房指导价格之后，天津也把普通住宅指导价上调，平均上调30%左右，此外，广东中山上调了房屋最高限价，安徽芜湖或出台楼市调控新政策，以放宽刚性购房需求的限制。业内人士预计，市场交易量将上升。
从目前来看，地方政府的救市行为都出于支持合理购房需求考虑，是楼市严控之下的微调范围。数据显示，今年1月，全国100个城市平均房价为8793元/平方米，环比下跌0.18%，其中61个城市停涨或下跌，涨幅超1%的城市仅4个。20个重点城市的总成交量仅4.8万套，环比下降57.7%，同比下降50%，其中北京、天津、青岛三市的成交量环比下调幅度均超过七成。
今年1月，全国300个城市土地的成交面积5678万平方米，环比减少63%，同比减少62%，成交多以低价为主，甚至不乏零溢价地块。
业内分析认为，从短期来看，在销售状况无法改变、库存高企、融资渠道继续收紧的情况下，房企的抗压能力也将逐渐下降。
综合各地“两会”透露的信息来看，区域楼市微调和保刚性购房需求将是今年年初楼市调控的主基调。例如：上海宣布2月底上调普通商品住房标准，北京表态将改暂住证为居住证，把非京籍人口列入限购范围等。
自2月1日起，天津上调普通商品房住房标准，大幅削减购房者的税费负担。福建、广东省等部分省市也均表态将放宽普通商品房住房标准。而广州、江苏、浙江等地表态将研究差异化限购政策。而首套房贷利率下调，限价令标准提高等均是地方政府微调楼市的重要手段。
全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，下一步需要恢复合理的购房需求，房地产交易量也需要合理回归，否则房地产市场无法健康稳定发展。
业内人士介绍，虽然各地的楼市微调政策有救市倾向，并将在一定程度上促进成交量回升，但综合各地的政策来看，仍属于支持自住和改善型住房阶段，楼市调控总体从紧的基调并未改变。
芜湖楼市新政策被叫停 资本市场反应强烈
新华社合肥２月１３日专电（记者葛如江）２月１２日，安徽省芜湖市政府宣布，暂停执行此前公布的《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》。
通告称，《通知》公布后，社会各界提出了有益的参考意见。考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持房地产市场更加平稳健康发展，经研究决定该《通知》暂缓执行。
２月９日，芜湖市政府公布了《意见》，其中包含契税１００％补助、特定面积及特定人群购房补贴、购房落户等政策。“买房免契税，还有政府补贴。”具体是，２０１２年在市区购买首套自住普通商品房（含二手住房），在办理产权登记时，给予所纳契税１００％的补助。对购买首套新建自住商品住房面积在９０平方米及以下、７０平方米以上的，再给予５０元／平方米的购房补贴；对购买首套新建自住商品住房７０平方米及以下的，再给予１５０元／平方米的购房补贴。其中，特殊人才将给予１００元／平方米至３００元／平方米购房补贴。
消息一经公开，引发社会各界的广泛热议。针对芜湖楼市新政策引发的舆论热议，２月１０日，芜湖市政府还专门就此召开新闻发布会，回应外界疑问，称此举是稳定楼市，满足特定人群的住房需求。
芜湖楼市新政策引发了资本市场的关注。２月９日，资本市场上沪深两市房地产股票领涨大盘，安徽当地的房地产公司城市城建９日、１０日连续上涨，１０日更是封于涨停板，两日该股市上涨超过１７％。１３日，由于新政策的叫停，对资本市场造成影响，房地产股出现集体回调。（完）
