“还剩30套、25套、10套、8套、5套……售罄！”

　　随着售楼处内销控表的变化，数以百计的购房人情绪愈加激烈。少得可怜的售楼员被“围攻”得狼狈不堪；买到房的喜形于色，手慢的一边抱怨一边拉着售楼员打听下期开盘的情况，“哥们，你看现在排号什么时候能选房？”他们在售楼处里久久不肯离去，直到项目销售总监出来劝慰大家：“楼市有风险，买房切忌跟风，一定要理性”！销售人员也在劝说：“虽然没买到房，但是钱还在您手里握着，更安全啊”。但这些话根本不能浇灭购房者的激情。一位30岁左右的男士激动地回应：“我理性，可丈母娘不理性啊！”

　　中铁。原香小镇开盘时这般热抢的景象，在今天的北京楼市已经司空见惯。人们争抢的似乎不是房子——也不是白菜，而是《2012》里的一张方舟船票。

　　于是，甚至连开发商都来告诫购房者要冷静了。

　　“抢房”疲劳

　　11月22日，通宵排队、万人选房的场景又在亦庄合生世界村售楼处上演。当日，合生世界村售楼处现场被8000余人包围得水泄不通。该项目8栋楼座、近千套房源，全部被抢购一空，单日销售额超过12亿。

　　如果这场面出现在2008年年底，这算得上“奇迹”；如果在2009年3月，也足以引爆人们的眼球；而在2009年年底，这则新闻只能得到人们一丝无奈的苦笑：“现在哪里的房子不要抢呢？”

　　今天的北京楼市，流行病是对于“抢房”的审美疲劳。

　　说“抢房”，自然与规规矩矩的买房不同，“庞大无比的排号队伍”就是其特定的表现形式之一。

　　不要天真地以为，掏出钱来就能买到房子——早过了那个时候了，现在想买房，你要先交一笔“诚意金”排个号。注意，这个号仅仅代表你获得了买到房子的“可能性”。什么时候有房子卖？不知道；房子的价格多少？没确定；我能买到房吗？看运气吧！

　　美立方3000人抢购712套房源；北京华贸城4400人抢728套房源；即将开盘的润枫锦尚一期仅285套房源却有4000多组购房者排队抢房，中签概率仅为1/15.一位购房人叹道：“买房原来和买彩票一样需要运气。”

　　“抢房”另一个特异之处是：买房要托关系、打条子。周边的圈内人士，最近几乎个个身上都担负着多位亲友的“委托”——帮忙找关系买套房，不要求打折甚至不要求选房，只要买得上就行！

　　李先生是标准的“刚需”人群，希望在2009年落定一套婚房，他看上的项目是位于大兴区四五环之间的润枫锦尚，该项目开盘均价13000元，相较而言已属低价，因而也吸引了众多的购房者。

　　为了确保能买上房，李先生拐弯抹角找到大学时代的同学，该同学属于房地产行业从业人员，李先生希望老同学帮他找点关系买房甚至还希望能拿点折扣。他同学断然拒绝了拿折扣的要求，“能买到房就已经非常不错了，折扣根本不可能”！

　　通过这层关系，李先生找到了项目营销总监，但是营销总监表示，自己没有批条子的权利，并且因为项目销售实在太火了，找关系买房的人太多，恐怕目前只有开发商老总才有这个权利，他还强调，副总批的条子恐怕都很难排上。

　　当然，“抢房”就要有“抢”的气场，开盘前彻夜排队，开盘时人山人海，这些都不在话下。抽签、摇号……一番表演下来，买到房感觉就是中了头奖。

　　如果说，上面这几条我们在2007年早已见识过了，那么，“无房可抢”确实很有2009年的时代特征——房子已经被抢光了！

　　在合立方开盘现场，记者看到的又是一片熟悉的鼎沸现场，要知道，这个位于昌平东小口的项目售价是16800元/平方米！记者与旁边的陆先生攀谈起来，陆先生一脸沮丧地说：由于项目排号的人太多了，开发商将购房客户分为一次性付款和按揭贷款客户，据销售人员透露，为数不多的房源很快就被一次性付款的客户买完了。像自己这样的按揭贷款客户，几乎没有买到房的希望。

　　“好几个项目都是这样，要么没摇上号，要么怎么也不开盘，现在怎么有钱都买不着房？！”

　　截至11月24日，北京全市“抢走”1614万平米的房子，总金额2208亿。

　　越抢越高的房价

　　抢房并不新鲜，只要房价够低，淡季也同样可以制造“抢房”。2008年11月15日，远洋地产京西楼盘远洋。沁山水项目开盘，北京楼市许久未见的通宵排队、千人选房的场景在项目售楼处上演。5000余组客户前往开盘仪式现场观看摇号选房情况，直到16日凌晨3点，此次开放的5个楼座700余套房源售罄，销售金额超过8个亿，创当时北京市场单日销售额之最。

　　随后12月该项目又开出二期727套房源，仍然是几乎是一抢而光，记者曾到摇号选房现场感受了当时的气氛，几千人一起选房的场面委实壮观，更难得的是所处在那样一个天气跟市场都很冷的季节里。

　　如果说远洋沁山水的遭抢是“低价”造出来的，一年之后，同样是京西石景山区域，融景城的遭抢却是伴随一片涨价声。

　　融景城位于西五环与阜石路交汇处，由石开、金融街两大企业联手开发，在石景山区工作的徐先生在8月电话咨询时，售楼员表示开盘价格在10000元/平方米以上。8月底，电话咨询的价格已经达到12000元平方米左右。

　　11月16日融景城进行摇号卡分发，此次开盘房源约600套，排号达到9000多组。11月30日融景城在线摇号，共产生6000个中签号码，有资格参加房源选购。其结果可想而知，600套房当天全部售罄，均价14300元/平米。徐先生甚至连门都没能挤进去。

　　更有甚者，一位不愿透露姓名的购房人表示曾经想托人买融景城的一套房子，但是有人告诉他，石开内部员工想买房子都得按1：3的比例抽签，“听到这个消息，我就直接死心了。”他说。

　　2009年岁末这轮抢房，与2007年颇有类似。除了“手段”差不多，其共同的特征是“越抢越涨，越涨越抢”，一天一个价的房子、一天比一天恐慌的购房者，相互推动，愈发疯狂。

　　海淀区名盘唐宁One，在2009年初时，商业立项房屋的成交均价为21423元/平米；如今却只剩下大面积的豪宅，要价每平米40000元。首城国际中心在去年11月，成交均价为12832元/平方米，到了2009年4月，涨至14437元/平方米，10月22日推出的最新楼座，均价21500元/平方米。润丰嘉尚从4月份时的开盘均价为12000元/平米，最近新一期价格则涨到了24000元。“与2007年相比，2009年房价的上涨更加凶狠。”不少业内人士如此评价。

　　北京房价涨幅最高的，却是以往的房价上涨“洼地”——丰台区。统计显示，丰台区共14个项目在上半年的平均涨幅就达到每平方米2500元，平均涨幅比例达到20.14%.11月21日，丰台西南四环，“大成郡”让购房者们等待了近两个月后，终于开盘。其价格从3月份16500元/平方米，现在已经涨到均价2.4万元/平方米。半年多涨了七八千。即使这样，抢房客依然将149套房子席卷一空，不仅是房子，最后售楼处里连楼书都没剩下。“什么时候再开盘目前没有通知。”售楼员不断回复询问者。然后，“大成郡”开发商放话，下一期房子开盘，要卖到3.5万元/平方米。

　　这还不是最狠的，处于同一区位的中堂，年初房价9000元/平方米，现在卖价26000元/平方米；一年之中翻了三倍！

　　与2007年一样，购房者的心理价位也在根据市场行情的上涨而不断变化。2009年8月，王小姐看中了首城国际中心，对这个项目的心理价位是18000元/平方米，当得知8月开盘已经超过这个价位时，王小姐一度认为这个项目的性价比已经不合适，因为毕竟这曾是一个双限房，规划和设计上肯定比不上以商品房立项的项目。

　　但是当11月，这个项目迅速飞跃了20000元/平方米大关时，王小姐对这个项目突然又产生了兴趣。她的理由是，既然房山的项目都已经过了万元，通州靠近城铁的项目均价已经15000元，地处CBD的首城国际均价过20000元就不算奇怪了。“价格再涨下去，以后均价20000元说不定都只能买通州的房子了。”王小姐说道。

　　尽管房价已经超越了心理价位很多，但是她还在不停看房“就怕以后更买不起！”这恐怕也是“抢房”的真实动力。

　　恐慌性入市

　　如果说，2009年3月的“小阳春”是刚性需求的“报复性反弹”，五六月份是“改善性自住”的“绝地反攻”，那么，岁末年终这一轮变本加厉的疯狂，究竟因为什么？

　　“恐慌性购房”用得已经太滥，但除此之外，又很难描述今天的买家心理——有急着买房结婚的情侣，有为子女求学选房的中年夫妇，有想“换大房”的小康之家，也有各类职业非职业的炒楼者。刚性非刚性，投资与自住，此时都被一种越来越迫近的焦虑占据：“再不买，就真的没房了”：“再不买，恐怕永远都买不起了”……

　　《地产》的调查表明，现阶段最具有代表性的购房者，乃是从年初“持币”至今的“踏空者”。手上有点钱，如果在年初“最低点”购入，至少可以换一套三居室；而到了现在，这点钱可能连一居室也要掂量掂量了。房价的上涨象征着手中人民币的流失，他们不由得长叹一声：“已经晚了，还要再晚下去吗？”

　　一位购房者对地产专家的“理性”论调嗤之以鼻：“理性！我就是因为理性才落到这步田地。要是冲动一点买两套房，现在早成百万富翁了！”

　　讽刺的是，恰恰是2008年的短暂调整，加剧了人们“非买套房不可”的恐慌。百年一遇的金融危机也来了，可在房地产这儿，“危机”就像是蜻蜓点水，然后又开始直线上涨。“购房者通过去年和今年的变化，已经了解到所谓的拐点和降价只是一段很短的时间，他们已经由‘理性回归’转为了‘理性不回归’，心中有一把尺子，不可能再因为一个项目、一个区域或一个城市的一点事情就波及全盘。”北京万科营销总监肖劲说。

　　如果说，2007年的“恐慌性购房”是因为非理性，那么，如今的恐慌似乎正是因为“理性”。肖劲向记者解释了买房人恐慌性心理的来源：如果看近期，比如看一年以内的房价，这是一定会涨的；因为一年后卖的房子，都是现在取得土地的；而现在取得土地的价格大家都知道，算一算也就知道房价了。一年以后的房价与现在一比较，现在肯定是便宜，为了避免未来的高房价，那么只能赶快去买。

　　那么，再看长远点，五年、十年以后，房价是涨还是跌？也许看不清楚，那么，购房人就会从过去找参照系。“过去十几年有人买房子赔过吗？既然没有人赔过就敢买！”

　　随着房价的飙升，“刚性需求”日益边缘化，有统计，目前购房者之中，“具有投资意向”的占到了六成以上。不过，一位业内人士称：纯粹的职业炒家并不多，“相当一部分是自住兼投资——有自住的需求，同时兼有投资的意愿。”这群新的投资客手里已经有了几套房产，认为手里有套房子对于未来自己的养老，给予子女等等方面都是个保证。“一种平衡中产阶级财力的手段。他们将投资房产视作一种储备，会是未来购房的主力军。”

　　张先生今年年初刚从加拿大回国，目前在北京经营自己的公司，而“投资买房”成了他最大的兴趣爱好，而CBD是他最看好的区域，并希望在万科蓝山买一套房，“30000元的均价尽管很贵，但是仍然有不少的上涨空间。”目前，他不光在万科蓝山排了号，同时也在时代帝景交了一万元的诚意金等待摇号。尽管采取广撒网的策略，但是张先生仍然对自己是否能买到房有点怀疑。“想在CBD买房的人太多了，现在都要托关系批条子才能买到”张先生无奈地说道。

　　“通胀预期”这个说法似乎已经被说滥了，但张先生认为，这又是正在发生的事实。“从年初到现在，黄金涨了多少，石油又涨了多少？通货膨胀不是预期，它已经来了！而通胀一旦来临，能够保值的资产只有黄金、石油与不动产。”虽然房子价格涨了不少，但如果用黄金、石油做参照，其涨幅还是很小的。

　　“保值的意思是不怕通货膨胀，现金是抵御不了通货膨胀的，而房子可以。”无数“恐慌”涌入楼市的购房人，正是急于把自己的存款转化为房子。中易安市场总监徐东华用一个例子道出其中奥妙：比较健康的房地产市场，其房价应该与本国经济上涨幅度相等。按照中国经济年均8%的增幅，如果一套100万的房产持有10年并保持年均8%的上涨水平，10年之后，其房产价值就要达到215万左右。“这将有效地对抗通货膨胀，起码可以做到自己资产不至于贬值。如果再把房产投放到租赁市场，租金的收益以及用租金收入进行再投资，会让房产所创造的价值变得更大。”

　　日益稀缺的房源

　　“为什么会抢房？就是因为房少才会去抢，多的话谁会去抢？”万科新任营销总监肖劲一针见血地指出。

　　据北京房地产交易管理网数据显示，2009年1月1日，北京可售住宅（已取得预售许可证，但未售出的住宅）14.8万套，约2600万平米。2008年1月1日，可售的存量住宅则仅有9.2万套。许多专家学者预计，要将这些存量消化完，至少需要2年。

　　然而在11月，北京已经要出现“房荒”了。统计数据显示，“可售房屋总量首次突破10万套的警戒线，降至99760套”，根据万科地产所做的研究报告，截至2009年10月底，库存面积约926万平米，库存总量仍在持续消化中，存销比维持在6个月，甚至会比6个月更少。而批售比（每月新取得销售证楼盘与上月网签成交量之比）的数据，北京连续几个月都低于1，显然供不应求的形势还在加重。

　　“我没有对北京全城存量做进一步分析，但是我猜想在区域板块、不同业态、不同价位之间应该会有进一步的不平衡，北京高端住宅供不应求的关系应该更严重。” 龙湖集团品牌部总经理秦力洪表示。

　　“北京市现在销售排名前20位大部分都是老项目后期，很多项目已经卖了好几年，而市场上纯新项目并不多。”肖劲称。亚豪机构的数据证明了肖劲的说法，其研究证明，2009年纯新盘入市量明显减少，1-10月开盘项目中纯新盘项目共52个，而08年同期为77个，共提供房源16689套、152.39万平米，比08年同期分别减少了19.42%、31.08%.“抢房的最主要因素是稀缺，因为买不着才会抢，不管是3000千人去抢1000套，还是7000人去抢1000套。”泛美联合机构营销总监赵亮杰重申了这一观点，赵亮杰最近在做一个研究，可利用土地面积与需求人群数量的比例分析，研究证明这个指数是在不断变小的，而越趋近于零的时候越会造成抢的现象。

　　望京区域曾是“亚洲最大的居住社区”，如今，首开。知语城已经售罄；北京香颂只剩下一套265平米的尾房；国风上观C2楼仅余两套；北纬40度小户型全部售完，只剩下几套四居室……曾经的主力房源一个个消化完毕，新盘无论从数目上还是体量上都无法与从前相比。

　　在京西石景山区域，远洋沁山水卖完了，茂华。都会卖完了；在东四环四方新区，世纪东方城卖完了，华侨城封盘了；在东部，合生珠江帝景、美利山等若干大盘只剩下尾盘。正如中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰说：“百万大盘少了、五环以内的新盘少了、五环以内的普通住宅新盘供应更少”。而这几类楼盘，则是主流购房人迫切需要的有效供应。此时，恐慌也就随之而来。

　　“稀缺”是营销出来的吗？

　　“稀缺”又是什么造成的？记者调查发现，2008年土地成交锐减，房地产施工面积持续低迷，这直接导致2009年新盘数量的不足。同时北京又是一个人口流入性的城市，需求每年都不断增加，如果供应的增幅赶不上需求，呈现出来的就是物以稀为贵。

　　从这个角度而言，“抢房”在年底爆发，其“导火线”之一就是部分主流楼盘终于开盘了！ 7月至9月，“抢房”之所以势头不猛，其原因之一是因为市面上并没有多少供人抢的房子。而从10月—11月，华贸城、融景城、京投阳光、万科蓝山等多个价格相对合理、开发商品质较佳的大盘入市，市场由此引爆。

　　“全民抢房”的风暴中，是否有开发商运筹帷幄的功劳？秦力洪接受《地产》采访时表示，“我们从来都会选择顺势推盘，集团考核我们的项目，利润率和周转率同样重要。”眼下龙湖在顺义的香堤溪岸正积极等待入市，“我们非常希望在年底之前能够再推出一批。”

　　在秦力洪看来，地产市场是有周期的，当一个好的周期到来时，如果捂盘惜售，结果可能会导致在下一个周期到来之前全军覆没。而对于如龙湖一般的大开发商而言，肯定是不会去冒这个风险。“如果十分是满分的话，我现在卖的话可能是八九分，但如果我追求的是十分的话，我可能得到的是零分。” 秦力洪认为，在目前的市场前提下，选择捂盘的恐怕只是个别开发商。

　　北京华贸城则一期开盘就推出了1500套房源，对于开盘通常只发售一两栋的北京楼市显得额外慷慨。“捂盘这种事去问无良开发商，不要问我们。”国华置业公关部经理赵加笑道。一期大销17个亿后，开发商正紧张安排着二期的准备工作。“按说我们还可以往后延，但现在登记数量有两千多了，形势很紧迫。”

　　开发商们都矢口否认，但通过大量的调查，记者发现，“稀缺恐慌”尽管有一定的客观基础，但部分开发商的“气氛营造”也颇具功底。

　　捂盘惜售

　　调查发现，曾经惹起社会热议的“捂盘”似乎卷土重来，成为恐慌气氛的推手。

　　进入11月份，新入市项目数量大幅减少，尤其是一些深受关注的热点楼盘更没了消息，“封盘”成为惯例。北五环旺销楼盘润泽悦溪的销售人员称，项目只剩下两栋板楼，预计要等到2010年春节后推出，目前没有可售房源；北三环的教育名盘太阳公元从开盘时的18000元左右涨到后来的30000多元，销售称目前房源仅剩292平米的四居，均价42000元—46000元/平米。后期房源预计2010年推出。

　　万科中粮紫苑、富力又一城、华侨城、融景城……纷纷“封盘”，其理由也是不约而同，“销售证没办下来”，而橡树湾的全体员工干脆去了巴厘岛度假。

　　一边是老项目预备“过年再卖”，另一边，一些号称“即将入市”的新盘迟迟不开，市场上“房源紧张”的空气由此更加浓厚。

　　“大兴的明悦湾在9、10月份就说要开盘，到现在都没开；北四环的紫薇天悦推迟了好几次，现在也没开盘；十八里店的自主城、通州的华业玫瑰，都是一直没对外销售。”王先生为了买套房，已经在北京城里跑断了腿，他沮丧地发现：“在北京能买上房的，绝不是普通人，除了有钱，还得有关系！”

　　内外兼修

　　说到“关系”，这又是开发商“制造恐慌”的一招，一边捂着盘不公开发售，只是排号“蓄水”，另一边则是利用关系户或者老客源做“内部营销”。于是，万科蓝山根本无需开盘，首期房源已经告罄。华业玫瑰郡在业内人士中间的营销已经做了好一段时间。不仅北京，外地项目也同样如此，海南三亚的山屿湖开盘前夕请一批北京地产媒体去“赏鉴”，赏鉴归来，50人的媒体同仁消化了40套房子。

　　这里要注意的是，面向社会大众的“排号”和面向小众群体的“内定”一定是互为表里的。外面排号乌洋乌洋，却始终看不见房，恐慌情绪就会更加激烈，“购房忠诚指数”也会随之提升；里面的看到排号盛况，自然洋洋得意，会在自己周围进一步散播“购房有理”的论调。对于开发商的营销而言，自然都是大为有利。

　　涨价促销

　　在恐慌气氛中，“涨价”往往比降价的促销效果更好。“用涨价促销可是个技巧活。”一家地产老总颇为神秘地说。他们项目告知客户，价格一定会上涨，而且是持续上涨。面对这一消息，买家的反映发生了分化。一部分忠诚客户因为一直看好项目，价格的上涨反而使他们结束观望，“心动”转为“行动”。“这就算成功了，”该地产老总说，一则促进销售，二则给其他意向客户就带来心理压力。

　　“饥饿式销售”

　　房山加州水郡的营销方式很让人崩溃，核心来说，就是“故作神秘，制造紧张”。

　　每次开盘都是一栋楼，先卖位置不好的房子，每星期涨一次价。而且专门挑选一大早6：30就开盘，客户想要买到房，就不得不在售楼处过夜。

　　总体而言，该项目给人的感觉就是开发商想起一出是一出，但是由于该楼盘所在区域在北京城尚属价格洼地，使得这些购房人不得不被开发商牵着鼻子走。

　　疯狂的“排号经济”

　　燕郊的上上城推出7000套房子，却有2万人排号，听上去吓人，其实号与房的比例不过3：1，尚算合理。而大成郡在憋了近两个月后终于开盘，满怀希望的人们来到现场才发现，149套房子居然放出了5239个号！

　　买房必排号，排号必定排出几千号。海淀区的京师及第的300套房子排出了3000个房号；华贸城700套房子卖出了8000个房号。

　　最近，位于回龙观的首开智慧社开始排号了，人们需要在银行卡内存入5万元现金，才能获得元旦前后参与摇号的资格。该房起价15000—16000元/平方米，现场依然鼎沸。据说许多购房人都办下十几张卡，存上几十万元，以增加摇中概率。

　　“排号”是开发商营销的一大利器，而一旦有排号，就会衍生出“炒号”。上上城一位内部人士透露：上上城的2万个号之中，有三分之一并非开发商的真正客户。“许多人就是专门排队炒号的，一万块钱的号，一般三万卖掉，有些人甚至排了一两百个号。”在沪杭一带，据说有的房号已经炒到10万。

　　有业内人士表示，“号子”的发展史实在漫长：2004、2005年的上海，开盘炒号、雇人排队拿号的现象已屡见不鲜；而更早的，是上世纪90年代，海南楼市尚未崩盘之前，三亚等地爆发出了炒号现象；再往前追溯，在年代更久远的港澳台以及海外，都有炒号现象的存在。有资料显示，在炒房之风甚热的香港地产界，“职业排队人士”专指借排队买楼现象牟取暴利的人，他们或受雇于炒楼集团，或与黑社会有染。80年代初香港地产处于高潮时，排队买楼早已不是新闻；轮候沙田第一城的人实在太多，有人甚至早一星期前已露宿街头，更有人带着木棒、铁管自卫。“代人排队买楼”大概就从那时开始，而集团式炒楼活动亦由此应运而生。

　　实际上，只要出现排队买房，只要市场出现严重的供不应求，就会有炒号现象存在。而疯狂的排号、炒号又渲染了房源稀缺的气氛，加重人们对买房的急切感，“许多人开始并不打算买房，一看排队排成这样，被吓得也来排队了。”一位业内人士笑称。

　　政府“制造稀缺”？

　　2009年底的“抢房”，一条重要的导火线就是：大批买家因疑虑“2010年优惠政策终结”而提前入市。

　　关于未来政策的猜疑，引得楼市硝烟四起，最终，政府抛出了最终版：除了二手房营业税有所调整，其余优惠政策延续。

　　早干嘛去了？如果一手房领域没有什么“利空”，至少早点让大家知道。此种遮遮掩掩、欲说还羞的姿态，让开发商做足了文章。

　　再看政策本身，仅仅出台一条“将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”，想要“抑制投资过热”恐怕是杯水车薪。联系到“保增长”的大局，这点“微调”恐怕只是政府为了避免社会舆论而故作姿态。

　　我爱我家机构分析认为，营业税征免时限由2年恢复到5年只能使房价上涨更快，购房人的购房成本更高，同时导致市场交易量的萎缩。

　　根据2005年、2006年和2007年实施营业税的市场反应来看，在一个卖方市场，征收营业税要么导致业主惜售，由售转租，从而使得二手房源更加紧张，房价上涨更快；要么导致业主借机将营业税转嫁给购房，使得购房人凭空多出5.5.%的购房成本。同时，交易成本的上升和房源量下降将直接导致成交量的滑坡。

　　客观的说，2009年房地产市场的疯狂，政府是始作俑者。这里且不提充裕的流动性、双宽松的政策，以及为了“保八”对房地产经纪的依赖。从实操层面而言，政府也存在若干不当。

　　首先就是保障房的失职。

　　在2008年，开发商提到“850万平米保障房”，如同悬在头顶的达摩克利斯之剑。而全国人大常委会新近发布的《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》显示，我国保障性住房进展不够平衡，进度比较缓慢，尤其是资金配套方面存在问题。截至8月底，地方保障性住房建设完成投资的394.9亿元，完成率仅为23.6%.完不成计划的是多数，但在北京，2009年全市保障性住房开工850万平方米、竣工200万平方米的宏大计划却“可全部按期完成”。令人疑惑的是，2008年尚有多个保障房项目投入市场，引起较大反响，2009年却鸦雀无声，也没有多少“刚性需求”在踏实等待所谓保障房，难道真是都供应了“公务员群体”？

　　其次是区域“地王”的造势。

　　9月初，万科联合中粮在北京市房山区豪掷22亿元拿下长阳镇起步区1号地（规划建筑面积为34万平方米），溢价率高达263%，折合楼面地价达6470元/平方米。地王效应使得房山区这块价值洼地的价格迅速得到提升，临近项目加州水郡销售均价迅速由6000元/平方米涨到9600元/平方米，西棕榈滩由8月的每平方米8500元，涨至1.3万元。而顺义22号地拍出50亿的天价，同区域内一手二手房应声涨价。

　　平心而论，2009年是北京土地部门工作最积极的一年，推地速度也比前几年快得多。但同时，一种现象却令人忧虑，远郊地块纷纷卫冕称王，其中“政企合谋”的色彩，恐怕不只是空穴来风。地方政府的“土地营销”其结果已经显现。

　　最后，就是政府在语态上的含混不清。最近，政府又表示，对房价飞涨的现象“高度关注”，要“揭制部分城市房价过快上涨”，正是这种没有多少实际内容，却又令人浮想联翩的表态，容易成为开发商“造势”的武器。

　　2010持续抢房

　　当燕郊的房价三个月内增加40%升至均价7000元/平米，客户群由搭乘930变成自驾奥迪本田，销售员由车站蹲守转为坐等客户上门咨询，“现在只是2010年房价的地步阶段。”上上城前策划总监感叹道。

　　“2010年不要再问是涨还是跌，而是问会涨多少。”肖劲笑道。

　　开发企业们众口一词的点头，即便保持谨慎乐观的龙湖，也认为房价上涨基本上是肯定的，只是强调攀升的幅度不至于像今年这么大。“今年是对2008年市场的报复性增长，如果我们把2007年和今年的楼市合在一起，把2008年从中间抹掉的话，会看到从2005年到现在房价的上升还是比较平稳的。”

　　抢房局面很难被终结，根本取决于供求关系。从供应而言，09年住宅新开工量预计在1100万左右，环比有较大的降幅；虽然在5月以后，房地产企业开工加速，但还未恢复到2007年的水平；2009年的开工提前预示了2010年的取证供应，即至少到2009年上半年市场仍将处于供不应求状态，整体供应仍然不足。

　　从土地方面看，从2009年土地供应整体下降，按照目前形势分析，2011年土地整体供应量仍将整体下降，特别是城八区内的供应将减少，供应逐渐向发展新区扩展；同时，土地价格又上了一个新台阶，“面粉贵了，面包也会贵”。

　　最后，从资本市场融资，银行贷款支持及销售回款等多方面情况都可推断开发商不缺钱，不会出现2008年的价格战。

　　需求急剧收缩的可能性不大，但政府可能收回一部分刺激性政策，同时进行局部调控，抑制过热需求，特别是投资及投机需求，但刚性自住需求不受影响。

　　由此看来，目前的供求关系至少在未来半年内很难得到本质的改观。“房地产行业严格的开发周期不会随着人的意志而转移，根据前几个月土地成交情况来看，虽然比一年上半年与2008年活跃了，但就今年房屋销售速度来看，需求关系本质上改变是很难看到的。”秦力洪表示。

　　微调时代

　　中央经济工作会议12月5日至7日召开，定调明年经济工作。会议闭幕时，房地产从业者们都松了一口气，并且心中对未来充满了希望，因为和他们刚刚度过的幸福无比的2009年相比，政策并没有大的变动，按照这个逻辑，幸福在明年仍将持续，广阔天地，大有作为。

　　目前房地产市场的疯涨势头，不能不说和目前政府实行的双宽松政策有直接的关系。住房和城乡建设部政策研究中心研究员赵路兴表示，从目前的政策思路来看，保增长还是第一，结构尽量要调整合理。“2010年还是继续适度宽松的政策来拉动内需，改善住房需求，还是未来保经济增长，改善民生的一个很重要的方面。”在这个大前提下，赵路兴认为，明年要平抑房价，估计调整也会很难，只能让上涨的幅度慢些。在我国城镇化快速发展的时期，这种趋势可能是要长期面临的。

　　国金证券研究员曹旭特也认为，一项政策或者说某一时点的调控方向都很难达到皆大欢喜的效果，关键是看其实施的利大弊大。政府目前的选择只能是“两害相权取其轻”。不调控房价无疑是削减了普通居民的购房能力，这是一害；而目前调控房价会导致地产新开工和地产产业链上相关产业产值的减少，影响经济的巩固回升，这又是一害。从政府目前的态度看，经济大局自然有优先权。

　　与“保增长”相比，此次会议的些许“微调”恐怕只是一种姿态。会议提出，“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”。赵路兴认为这有助于房地产结构的合理调整，能够起到平抑房价的作用。但是从目前来看，更多的开发商把这一提法看成是继续纵容房价上涨的“利好”消息，因为在目前的环境下，即使连准入规则相对严格的保障性住房都漏洞百出，难以保证供应给目标人群。而所谓的“自住和改善性购房需求”与投资性需求，又将如何区分开呢？

　　而在实操层面唯一的改动——二手房营业税从2年恢复至5年，唯一的作用只会快速拉高整体房价。由于今年前3个季度，国内许多大中城市的新房开复工面积和投资同比出现下降，所以本来明年的一手房供应就偏紧，加之营业税调整后二手房供应下降，面对相对旺盛的市场需求，明年新房、二手房的价格有可能快速上涨。

　　双宽松政策仍在继续，但是问题在于，中央的政策也是要适应经济的发展趋势的，如果经济形势发生变化，政策很可能不得不随之改变，这就是所谓的“摸着石头过河”。

　　独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠在接受《地产》记者采访时表示：“消费的核心问题是房价过高的问题。而房价过高是因为中国的财政收入过于依赖房地产，这是一个根本结构要调整的问题。”

　　谢国忠表示，现在政府认为他是能够控制经济的，所以，如果政府看到房价往下掉，就让银行多放钱；如果涨得太快，就浇盆冷水。“这个不是真正的调整”。

　　今后怎么样，政府能不能控制经济，取决于银行有没有钱，“银行里面的钱来自出口和热钱；现在出口有恢复，但还是不太好；热钱方面，由于美元并不看好，还是有很多热钱流到中国，中国的外汇储备还在增加。但是到了美国加息加得比较高的时候就会有问题了。而且钱有出现倒流的可能性。这个时候房地产大调整的时候就到了”

　　经济模式还能持续多久？

　　在目前的房地产市场上，出现了一种奇怪的现象，就是绝大多数人都认为房价必涨。

　　很多人分析说：从2002年到现在，有谁买房子赔过吗？即使短期房价有所波动，长期还是会涨的，有谁会相信，10年之后的房价会比现在便宜？中国人口众多，城市化进程远未结束，需求无限。而在北京房地产市场更是如此，北京土地稀缺，在中国北方独一无二的地位，将吸引无数的富人来接盘买房。

　　谢国忠评论说：“日本东京当时也是这么说的，结果房价掉了20年。现在日本的房价比上海还低，而日本的人均年收入为38000美元，东京地区的人均年收入在50000美元以上。北京就是有5000万人口，人均土地也比东京多很多。”有报道显示，东京的人均收入比上海平均要高出8倍，即使上海的房价目前与东京一样，但如果结合收入水平，事实上上海的房价已经比东京贵了整整8倍。

　　“说过去5年没有赔钱没问题，是因为赶上经济发展的上升周期了，又有1998年以后房地产开始市场化，再一个是搭上了世界经济发展的车，出口额迅速增长，但是这个模式也持续不下去了。”公衍奎说，用历史决策未来，肯定会出问题。

　　谢国忠认为，政府还是想通过行政手段和信贷政策来控制温度，但是政府是控制不了的。大家认为政府炒上去就不会让它掉下来，所以一下子就炒上去了，政府的财政收入也就上去了。“中国的财政收入就是把银行里面的钱，弄到房地产市场转一圈，再回来，就变成了政府的财政收入。”

　　具体到房地产的发展模式，华高莱斯副总经理公衍奎分析说：“我们不要看政策说了什么，要看政府做什么。今年银行放出10万亿元的信贷，明年是否还会放出10万亿元的信贷呢？这个就不一定了。”

　　从目前房地产的增长模式来看，也是不可持续的。宽松的财政政策和宽松的信贷政策，带来了国企的扩张，表现在最后就是投资效率下降。从微观来看，就是看今年银行贷款给国企的钱，明年是否能够还得上。政府把银行里的钱借给开发商，很多开发商高价拿地，将来唯一能还上银行贷款的前提是房价继续上涨，市场继续狂热抢房。如果开发商再次出现资金链断裂的风险，可能银行也没有能力放出巨额贷款相救了。

　　从需求方来说，公衍奎表示，一旦大幅的通货膨胀来临，这政府的双宽松政策就难以持续，银行的存贷款利率都将大幅上调，所谓“刚需”购房者将没有能力支付贷款利息。“而所谓的富人接盘，富人的钱也是钱，经济危机来临时，富人摊子铺得大，富人先缺钱，到时候也许比普通人先破产。”

　　谢国忠说，神话都是这么起来的，也是这么破灭的，认为没有风险的，狂热的入市，最终只会以大调整来结束。

　　公衍奎表示：“目前的经济模式不可持续，可是还在加速走下去，我们可能现在已经到了悬崖边上了。要是有大调整，就只能是痛下决心进行经济结构调整了，因此痛苦的调整一次，可能也是好事”。