提要：新政后沉寂了近3个月的上海土地交易市场，昨日又迎来一场央企、港资和民营企业的夺地大战。今年第56号土地公告中推出的松江广富林2-5号地块，在一轮激烈“暗战”之后，被合生创展集团(00754.HK)旗下上海合生房地产开发有限公司以12.46亿元价格收入囊中，折合楼面地价约1.65万元/平方米，溢价达131%。
“大家又开始闻到钱的味道了。”昨天上海市松江区广富林单价新地王诞生后，一位开发商高层说道。
新政后沉寂了近3个月的上海土地交易市场，昨日又迎来一场央企、港资和民营企业的夺地大战。今年第56号土地公告中推出的松江广富林2-5号地块，在一轮激烈“暗战”之后，被合生创展集团(00754.HK)旗下上海合生房地产开发有限公司以12.46亿元价格收入囊中，折合楼面地价约1.65万元/平方米，溢价达131%。
8月以来，房地产市场不仅没有出现开发商降价潮，在全国不少城市，楼市成交量和成交均价反而纷纷出现反弹。是刚需在压抑多月后集中释放，还是投资者重返市场？楼市回暖的趋势是否已经确立？价格反弹会不会招来更严厉的调控措施？
土地市场再度活跃
昨天下午，出让面积9.4476万平方米的广富林2-5号地块正式开标。作为容积率为0.8的低密度住宅用地，该幅地块起始价为5.4亿元，共有10家企业申请竞买。截至开标前，网上已有4轮报价，价格为9.8亿元。
最终，到场的9家竞买企业中，九龙仓(00004.HK)、招商地产(000024.SZ)和合生创展3家企业表示愿意进入现场竞价环节，并在一轮激烈的“暗标”后被合生创展摘牌。其1.65万元/平方米的成交楼面地价，刷新了松江住宅用地的单价纪录。
今年2月26日，在十余家开发商的激烈争夺下，2009年第109号土地出让公告中推出的松江区广富林2-4号地块以16378元/平方米的高楼板价摘牌，一举成为当时松江的单价地王。
此外，当天开标的另一幅规划容积率为1.0的住宅用地——祥和路2号地块也以“面包价”成交。该地块被晋程控股以9.92亿元收入囊中，折合楼面地价约12165元/平方米。而在新鲜出炉的8月上海住宅成交面积排行榜中，祥和路地块附近，绿地蔷薇九里公寓成交的247套房源其成交均价也只有12515元/平方米。
“一直以来，上海供应的住宅用地都不多，物以稀为贵嘛。”一位不愿意透露姓名的开发商管理层告诉记者，开发商本就对土地这个生产资料趋之若鹜，而最近住宅成交量大幅上涨，更在一定程度上刺激开发商的拿地热情。
投资客归来？
在新国十条出台4个半月后，楼市成交量又开始回归上升通道。
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪告诉记者，目前，从京、沪、深三个典型的一线城市8月份市场表现来看，楼市成交量无一例外地有不同程度的上扬，尤其是上海和深圳两地。
佑威房地产研究中心提供的数据显示，2010年8月，上海市商品住宅成交面积为73万平方米，环比7月增加了69.77%，已十分接近新政前3月份全市80万平方米的商品住宅成交面积。
随着交易量的放大，成交均价也在反弹。根据佑威的数据，8月上海商品住宅成交均价为21156元/平方米，环比7月上涨了9.54%。
闻到钱味儿的除了开发商，还有投资客。记者从21世纪不动产方面获得的消息显示，虽近期房贷政策陆续收紧，但仍有少数投资客入市投石问路。
据21世纪不动产上海锐丰上南齐河分行经理杨桦介绍，目前板块成交房源中，有不足一成为投资客所购买。“随着近期CPI走高及市场通胀预期强烈，这类买家将存款提出、投资房产，以实现保值增值；且他们看中的房源，因总价均较小，可全款支付，不用涉及贷款。” 杨桦表示。
其实，就算要涉及贷款，购房者也有妙招。记者从知名个贷中介凯盛经略(上海)投资管理有限公司处获悉，由于目前二套房贷款利率上浮达20%，因此不少“被二套”的购房者开始选择抵押贷款。“抵押贷款属于消费贷款，房龄较新的可以贷到评估价的五至六成，采用基准利率上浮10%的标准放贷。用这种方式购买第二套房，会比二套房贷的负担轻一些。”
提要：新政后沉寂了近3个月的上海土地交易市场，昨日又迎来一场央企、港资和民营企业的夺地大战。今年第56号土地公告中推出的松江广富林2-5号地块，在一轮激烈“暗战”之后，被合生创展集团(00754.HK)旗下上海合生房地产开发有限公司以12.46亿元价格收入囊中，折合楼面地价约1.65万元/平方米，溢价达131%。
或招更严厉措施
无疑，楼市已经到了一个十分敏感的关口。在传统的“金九银十”来临之际，房地产市场是否会迎来新一轮的量价齐升？
汉宇地产方面认为，在调控政策尚未放松的情况下，楼市依然出现了比较明显的回暖，二手房市场议价空间收窄甚至消失，若无明确政策出台，未来几个月将迎来“金九银十”楼市供需两旺的景象。
仲量联行上海研究部副董事周志锋则认为，由于现金流越来越紧张，将有更多开发商采取降价策略。他预计可能出现的价格调整幅度将会在15%到20%之间。
“在这样价格调整幅度的吸引下，伴随着9月、10月传统销售旺季的到来，购房者尤其是首次购房者将有望逐步重新入市，从而推动成交量的稳步反弹。而成交量的逐步上升将会对价格形成有效的底部支撑，从而减小价格进一步下跌的可能性。”周志锋表示。
事实上，开发商未必乐见在这个敏感时刻出现量价齐升行情。开发商任志强(微博 博客)在此前曾表示，若开发商硬顶着不降价，不采取任何举措，有关部门恐怕会出台更严厉的调控措施。
中房信分析师薛建雄(微博)也认为，一旦成交量和房价在9、10月出现较大幅度反弹，那可能会引发新的、更严厉的调控政策出台，“这其中，房产税将是预期中影响最大的政策，而且可以根据税率来对市场进行有效调节。”
《人民日报》昨日刊发评论呼吁，当前房地产调控已到关键时期，必须继续坚持调控不动摇，并根据市场形势变化及时进行政策微调。如果调控长时间不能见效，应当适时出台进一步的措施。文章还建议，对依旧“房价过高、上涨过快、调控不力”的城市，应当进行曝光和问责。
提要：新政后沉寂了近3个月的上海土地交易市场，昨日又迎来一场央企、港资和民营企业的夺地大战。今年第56号土地公告中推出的松江广富林2-5号地块，在一轮激烈“暗战”之后，被合生创展集团(00754.HK)旗下上海合生房地产开发有限公司以12.46亿元价格收入囊中，折合楼面地价约1.65万元/平方米，溢价达131%。
楼市调控如何让民众满意
时令进入9月，楼市进入了传统意义上的销售旺季——“金九银十”。严厉的调控政策在执行了数月之后，一些敏感城市的楼市开始告别低迷状态，出现回暖迹象，有些地方甚至已现“量价齐升”的情形。
在某种意义上，这一轮的楼市调控到了一个颇为关键的节点。四处可见的回暖迹象是否意味着住宅市场未触底即开始反弹，在价格依然居高不下的情况下，是否会有更严厉的调控政策？很明显，不同的利益主体对楼市未来走向有不同的期待。
偏向市场调节一方的人士认为，楼市的成交量已经连续数月萎缩，目前有些反弹是刚性需求积累的结果，不必大惊小怪、马上又出台新政策；到今年四季度和明年一季度，大量保障性住房上市与今年上半年新开工的商品房上市时，供应大增，自然会抑制房价上升；而偏向政策调控一方的人士则认为，所谓“刚性需求”是夸大其词的说法，必须继续实施严格调控政策，甚至出台房产税、提高贷款利率等新政策。
本报在此前的多篇社论中坚决支持楼市调控政策，坚持中国应该立足实业与就业，坚持楼市应该是消费属性为主，坚决反对楼市的“投机化”和“过度投资化”。但同时，我们认为，楼市调控也应该实事求是，例如，明明有刚性需求(首次置业需求和改善性需求)，硬要说这是不真实的，就很不客观。在城市化加速、流动性充裕、低利率、投资渠道不畅等多种外部因素作用下，楼市的需求旺盛是一个客观事实。不正视这个事实，一定要把房价下降多少作为调控目标，反而会陡增短期压力，纵然一时见效(还很可能是“数字游戏”)，也很难治本。实事求是的做法是，把楼市调控作为一项常抓不懈的系统工作，从各个方面抓落实，一直抓到楼市恢复以消费属性为主的时候，而对于短期的价格波动因素则不必过于紧张。我们相信，楼市以消费属性为主了，剔除不合理的投资投机属性了，保障性工作真抓实干了，自然就不会非理性上涨了。
因此，我们认为，目前要探讨楼市调控政策何去何从，有必要重温此轮调控新政的实质。新政的目标其实非常清晰，就是要通过抑制不合理的需求来抑制价格的非理性上涨，通过节制过度投机行为来整肃市场秩序，通过扩大住房供应量，尤其是加大保障性住房建设来平衡供需，特别是让中低收入者看到希望。本质上，新政的主要使命并不是规定一个降价幅度，而是要真正解决楼市当中的一些长期性、结构性问题。
楼市调控走到今天，当个别市场的价格表现似乎与新政期待有所出入，或者说未能完全实现调控目标时，我们该以怎样的态度去应对呢？换一个问法，楼市调控该如何让民众满意？我们仍需要形成一些共识。
共识之一，楼市调控着眼的是既是短期问题，也是中长期问题，调控希望抑制价格上升，但未必要把降价幅度作为调控的本质。调控是一项长期性任务，关键在于落实政策，要有打几年持久战的心理准备。
共识之二，楼市的严厉新政，绝非要置房地产行业整体陷入“冬天”。楼价合理回落并不意味着跌的范围越大、跌的幅度越深就越好。严厉的调控政策，并不影响房地产作为中国经济支柱行业的地位。尽管目前银行业房地产贷款压力测试结果尚可令人乐观，但一旦市场急剧下行可能引发的系统性风险，也绝不可小视。当下的调控政策须以巩固与落实为主，而不宜冲动地再出新拳，以免“副作用”过大。
共识之三，无论楼市价格发生何种变化，中国都应坚持“以消费属性和消费需求为主”的楼市定位，而不能纵容投机需求。2008年的楼市调控本来已经取得了相当效果，但金融危机之后，各地争相鼓励购房，而对购房者的需求定位却不加规范，导致形成了一轮资金驱动和交易驱动的楼市浪潮，教训是深刻的。抑制投机应该成为楼市的一条铁律。否则，因资产多寡而产生的贫富分化将越加严重。
共识之四，中国楼市作为一个不完全的市场，“失灵”现象在所难免，这是政府加强调控最有力的理由。与此同时，地方政府必须改变对“土地财政”的过度依赖，大力建设保障性住房。如果政府在“托底”方面作为有限，则楼市供需之间的平衡很难实现。
建立在上述共识的基础之上，我们当可以正视这一命题：楼市调控该如何让民众满意？其实，民众是一个相当庞杂的概念，包含了各类利益主体。而在调控新政的诉求中，更多是指民生的基本福祉如何满足，是指那些中低收入的城镇居民的住房问题如何能够得到切实解决。
很明显，要让这一部分民众满意，楼市调控的关键在于：地方政府厘清自身职能，充分担当起政府责任，增加住房有效供给，加强保障房建设；针对商品房市场中的乱象，强化市场监管，整肃楼市秩序，打击“闲置”和“炒楼”等等沉疴。
归结起来看，楼市调控走到今天，方向正确，目标明晰，下一步应是在秉持共识的基础之上，强调落实政策、细化政策。楼市问题繁杂，想要毕其功于一役，往往会欲速而不达。解决楼市难题，需要决心，也需要耐心。
