沪广深津等7市卖地超出年度计划
作者:徐健 来源:第一财经日报 2010-12-24 13:30:57

  徐健

  在堪称楼市调控之年的2010年,上海土地市场依然演绎出火爆行情。

  中原地产监测的数据显示,截至12月16日,在中原监测的12个重点城市中,上海2010年土地出让金收入已达到1417亿元。这一数据,环比2009年全年上海的土地出让金收入1025.28亿元上涨达40%。

  按照原定计划,12月最后几天上海还将有一批土地进行出让,因此,1417亿还不是今年上海卖地收入的全部。但目前的行情已显示,2010年的上海土地交投并没有如预期般在“史上最严厉”的调控中走回2008年的谷底行情,而是在开发商持续热烈的追捧下,持续冲高。

  年底惊现“翘尾行情”

  2009年的土地市场无疑是疯狂的,2010年4月宏观调控之后,狂热的土地交投终于及时刹车,地价更是一度出现明显松动。5月底,当多数开发商还在为是否降价卖房而犹豫不决时,市场浓重的观望气氛已经迅速传导到土地市场。当时前去参加今年上海第一场大型土地推介会的开发商纷纷表现出观望情绪,看多买少成为最为普遍的策略。

  很长一段时间里,上海的土地市场都在震荡中前行,陆家嘴黄金地段的高层住宅用地——“黄浦江沿岸E18地块(9-3)”,被九龙仓集团(00004.HK)旗下公司拿下的时候,楼面地价仅是远低于市场预期的3.55万元/平方米;10月加息首日,嘉定新城的宅地嘉定区洪德路以南、云谷路以西地块,在竞标中出现了今年以来楼面地价首次跌破万元的情况;而一个月前闹得沸沸扬扬的“退地门”事件,更是给上海土地市场抹上了一笔浓重的悬疑色彩。

  这期间,一个不容忽视的细节是,有业内人士戏言,如果不是“为避免开发商盲目高价逐地”而诞生的土地预申请制度,今年土地市场恐怕也难免重蹈2008年土地频繁流标的厄运。

  一位港资开发商指出,2010年以来,上海开始全面推行预申请制度,在此制度下,开发商可以提前考察地块,并和出让方有足够的时间进行接触。就出让方而言,和开发商充分沟通后心里也更有底,推出的地块定价更准确,不至于流拍。

  终于,调控之后的2010年上海土地交易市场不温不火地撑到了年底。让人大跌眼镜的是,受年底一波住宅成交回暖势头影响,开发商拿地热情一触即发,临近年关,土地市场竟然再次躁动起来。

  12月初,和记黄埔旗下公司以16.2亿元的超高报价击败其他5家劲敌,夺下上海青浦一纯住宅用地——赵巷镇特色居住区17号地块,折合楼面地价21436元/平方米,远远超过老单价地王赵巷镇特色居住区10号地块创下的14500元/平方米纪录,一举成为青浦赵巷区域内的新“地王”。

  与此同时,武汉、杭州、温州等城市亦在年底轮番上演“地王”争夺大戏,再次引发市场对地价狂飙预期的担忧。

  国土部调控加码直指高价地

  为抑制少数城市地价过快上涨趋势,2010年12月19日,国土资源部出台《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》,要求坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地,从落实保障性住宅用地供应,防止出现“高价地”,规范房地产用地出让,加快处置闲置土地四个方面坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。此外,国土部还要求各地方政府地皮出让溢价率若超过50%,或成交价创历史新高的地皮,须2个工作日内上报。

  事实上,截至目前,不少城市今年土地供应早已达高量。汉宇地产最新提供的信息显示,截至12月15日,上海市经营性用地总成交建筑面积已经累计达到1312.27万平方米,已经超过去年全年成交面积,其中住宅用地成交688.36万平方米,占总成交量的52.46%;预计今年全年的成交总量可突破1400万平方米,相比去年增加约13%。

  中原监测数据亦显示,其监测的12个重点城市已出让居住用地8582公顷,预计年底前仍将有1175公顷的出让量,土地供应的持续放量将使未来几周土地成交热度不减。12个城市中已有上海、广州、深圳、天津、成都、武汉和长春等七市完成2010年度居住用地供应计划。其中武汉表现抢眼,已超出年度计划4倍有余,只有北京、杭州和重庆三市完成情况较差,目前实际供应尚不及各自全年计划的一半。

  与此同时,其监测数据中,除广州、深圳、重庆、杭州4个城市的土地出让金收入较去年有所下降,其余8个城市均创历史新高。

  易居分析师付琦在接受《第一财经日报》采访时指出,在当前宏观调控大背景下,少数的“地王”并不会对市场产生较大影响,但他担忧地价若继续攀升,将会给市场带来不利影响。

  付琦认为,地价不断飙升,除了开发商的追捧之外,出让方亦有着不可推卸的责任。“以上海‘退地门’事件为例,如果出让方真想抑制地价,为什么不以第一次出让时的起始价出让,而非要将起始价翻番后再出让呢?”

  公开资料显示,“退地门”事件主角——嘉定区真南路以南、走马塘以西地块重新出让挂牌起始价已飙升至19.345亿元,较首次出让底价5.5456亿元翻了近两番,一年内涨幅高达249%。按建筑面积粗略估算,这幅地块最新的起始楼板价已经达到10000元/平方米的水平。

  “出让文件显示,真南路地块还被规定了投资额度,要达到约15.8亿元,这样一来,开发商就算以底价拿下这幅地块,未来的成本也已经达到18000元/平方米,这还是没有计入税收成本和企业管理成本的。若开发商将来想要有利可图,相信其最终产品定价必然在目前区域在售新房价格之上。”付琦表示,真南路地块只是挂牌起始价不断上涨阵营中的一个缩影,地方政府的财政收入过度依赖于土地出让金所造成的利益冲突可窥见一斑。

  新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒教授在接受本报记者采访时表示,抑制地价,如何缓解地方公共财政过度依赖土地出让金的现状值得探讨。他认为,房产税的出台,一方面能在一定程度上抑制由于当前住房保有成本过低而造成的过度消费、投机等现象,另一方面也能缓解由于地方政府的财政收入过度依赖于土地出让金所造成的利益冲突。“在西方国家,房产税也是地方公共财政收入的一大来源,房产税开征以后将会成为地方财政收入的一大支柱,从而缓解地方政府的高价卖地需求。”

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