今年上海楼房成交量价均符合调控目标

上海易居臣信市场研究中心分析师 傅琦

上海证券报记者 李和裕

我们认为，目前的市场处于理性状态，消费者的理性有几方面的表现：一则，并未退市；二则，无论价涨、价跌都不盲目抢购。正是由于消费者的理性，因此市场房价趋于稳定，符合房地产调控的目标。

今年理性市场如何形成？毫无疑问，今年市场需求受到控制而形成理性市场，最主要的原因在于2007年9月28日出台的第二套房房贷新政。房贷新政的出

但是，需要明确的是，2007年是需求爆涨的一年，市场的庞大需求大规模转化为成交，出现严重的供不应求，其中包括合理的自住需求，也包括不合理的投机、投资、提前消费、盲目消费等。因此，政策在限制了大量需求后，市场恰好表现出需求（受限后的剩余需求）与供应基本平衡，供应略大的态势。这就形成了如今的理性市场现状。

商品住宅成交同比下降明显。数据显示，去年5月商品住宅成交236万平方米，今年5月仅成交98.85万平方米。我们认为成交同比大幅下滑并非负面消息，而是正常的对市场有利的。首先，今年市场背景与去年不同。去年市场需求含有不理性的成分，今年市场趋于理性，因此成交减少实属正常。其次，去年网上房地产待售存量住房有1063万平方米（2007年1月1日），这个数字被房地局庞元副局长称为警戒线，而今年警戒线早已突破，只剩531万平方米（2008年1月1日）。市场存量的不足注定了今年不能出现需求膨胀，一旦需求膨胀，房价必将大涨，而严厉的调控政策即将到来；同时，市场存量的不足也注定了，即便需求膨胀，数据表面也不可能出现去年的成交数据，因为已无存量可售。

所以，我们应该看到，今年的市场成交和价格走势，符合房地产业持续、稳定、健康发展的调控目标。

未来预计市场成交不会膨胀。一方面，理性的市场观望仍在继续，从市场惯性的角度来看，以及并无利好消息的背景下，市场需求不会快速转化为成交；另一方面，政府不会允许成交膨胀。如市场需求快速转化为成交，房价必将大涨，而存量已不足以维持去年市场形势的重现，因此如果出现这类行情，调控政策必会出手。

不过，市场也不会大跌。首先，目前的成交表现平稳，足以支撑当前的供应，在供求基本平衡下，房价不会大跌。其次，调控方面，政府希望楼市保持持续、稳定、健康地发展，从来没有提出过打压楼市，平稳是关键。市场如果不出现成交膨胀的话，政策不会有新的高压。政府并不希望市场崩溃，目前已经出现了平衡稳定的市场，珠三角地区甚至已出现明显的下跌，在此情况下，如果政策新的施压，将会使楼市崩溃，所以不会有新的严厉政策出台。值得注意的是，6月13日，国务院召开省部级工作会议时强调“保持房地产市场稳定”，在珠三角房价下跌、长三角保持稳定的背景下，中央有此表述，已明确地表现出，政府对房价大跌的担心，也表现出，政府不希望房价大跌。