上周以来，美国两大住房抵押贷款融资巨头房利美和房地美陷入困境，成为美国和全球金融市场关注的焦点。它们的问题出在哪儿？为何具有如此巨大的杀伤力？

“两房”的历史沿革

　　上世纪３０年代经济大萧条期间，美国很多家庭无力偿还按揭贷款，银行面临很大资金压力。１９３８年，罗斯福政府与国会一起成立房利美（Ｆａｎｎｉｅ Ｍａｅ），目的是通过收购信贷机构的按揭贷款，扩大按揭房贷市场的资金，并使这些

　　２０世纪４０年代和５０年代，房利美一直作为政府机构进行运作。１９６８年，由于越南战争加剧了美国政府的财政负担，约翰逊总统将房利美从政府系统中分离出去，房利美由此转变成一家公众持股公司。

　　１９７０年房地美（Ｆｒｅｄｄｉｅ Ｍａｃ）成立，理由是防止房利美的独家垄断。

　　房利美和房地美的市场运作一般是：当市场衰退、信贷紧张时，它们通过债务融资的方式，在二级市场购买按揭资产，并向金融机构注入流动性；而市场转好时，它们将手中的按揭资产出售给金融机构，并获得买卖差价。它们并不直接向社会公众发放贷款，而是通过向贷款机构买进按揭资产或是提供信贷担保服务，通过增进资本市场的流动性实现赢利。它们从贷款机构手中买入抵押贷款，一部分作为投资组合持有，另一部分转化为按揭证券（ＭＢＳ），即它们在检查贷款机构提供的抵押贷款后，为这些信贷资产提供担保，然后进行证券化，出售给投资者。

　　目前，房利美和房地美是美国最大的两家住房抵押融资公司，持有或担保的住房贷款超过了５万亿美元，占美国１２万亿住房抵押贷款余额的大约一半。

准政府机构的特质

　　房利美和房地美属于“政府赞助企业”（Ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ Ｓｐｏｎｓｏｒｅｄ Ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ）。政府赞助企业具有准政府机构的性质。按照美国法律规定，它是指经联邦权力机构授权的、私人拥有的、实行董事会管理的、向特定部门或借款者提供贷款或贷款担保的非银行金融机构。由于上述特点，许多投资者认为政府赞助企业具有联邦担保。

　　房利美和房地美扮演金融中介的角色，尽管是私人拥有，但它们可以从政府的赞助中获益。房利美和房地美通过发行股票、发行短期或长期债券以获得资金，来源包括了养老基金、共同基金以及外国政府。它们向公众发行证券时，可以不必向美国证券交易委员会登记；它们发行的证券被认为是零风险，可以被银行等金融机构不限量持有；它们的收益可以免交州和地方所得税。投资者由此推断，即使出现倒闭的话，联邦政府也将承担其债务。

　　由于被认为受到联邦担保以及政府给予的特权，房利美和房地美能够以大大低于市场水平的利率借到资金。批评人士认为，这两家公司的快速发展正是源于私营部门的赢利驱动以及政府担保的低成本借款能力。

　　房利美和房地美的规模几乎每５年就会增长一倍；目前５万多亿美元的规模显然已成为庞然大物。恐怕４０年前赋予它们这种特权的立法者也没有想到，它们会成长如此迅速，力量变得如此强大，潜在风险如此之高。

疏于监管酿风险

　　两家公司的运作除了服务提供抵押贷款的放贷机构外，还涉及房地产开发商和经纪商、华尔街的投资者以及政界人士。

　　由于与政界的亲密关系，也由于房利美和房地美帮助数以万计的美国中低收入家庭实现了住房梦，批评者对它们的指责都不了了之，即便是严重的舞弊案，也由于受到庇护而没有出现安然或世通那样的倒闭下场。

　　批评人士指出，房利美是美国颇具政治势力的公司，在国会里有唯令是从的死党。国会从不对房利美严加管束，一有批评它的声音，国会反而急忙出面摆平。美国证券交易委员会前主席莱维认为，由于特权的存在，这两家公司没有受到很好的监管。

　　本世纪初，美联储主席格林斯潘发出要求严格约束这两家公司的强有力声音。格林斯潘曾向国会发出预警：“和其他金融机构不同，房利美和房地美没有有效的风险控制，却不断扩大业务规模，潜藏很大风险。”

　　但当时人们更担心的是房利美和房地美面临的利率风险，因为这两家机构持有许多长期抵押信贷资产，其融资方式却依赖借款。这促使两家公司使用了大量金融衍生工具实行风险对冲。而许多人（尤其是布什政府中的保守派人士）对此忧心忡忡，要求对其加强监管。

　　１９９２年，国会立法设立了联邦住房企业监管办公室，作为房利美和房地美的监管机构。但是它的权限较低，对房利美和房地美的资本金要求也很低。据认为，房利美和房地美在华盛顿的游说对１９９２年的立法产生了很大影响。

　　在目前的危机状况下，国会正在考虑设立新的更加强势的监管机构，并提高房利美和房地美的资本金要求。然而，很少有人会想到，两家公司面临的最大风险是信用违约风险。

联邦政府力保“两房”不失

　　当美国次贷危机袭来，房价一降再降，大量房主因无法偿还贷款而丧失抵押品赎回权。据统计，这两家公司在今年第一季度购买或担保了所有按揭证券的８１％。

　　圣路易斯联邦储备银行前行长威廉·普勒称，按照公允价值会计（清算所有资产，偿还债务，得到净值），房地美在第一季度已经达到负资产５２亿美元，处于技术性破产状态，而房利美可能在本季度达到负资产。

　　关于房利美和房地美的传言已经在市场上出现多时，但到了７月９日传言开始成为抛售两家股票的导火索。截至７月１５日的５个交易日内，房利美和房地美的股票狂泻６０％。尽管经过两个交易日的回升，但截至７月１７日，今年以来两家公司股价跌幅超过了７０％。

　　投资人对于房利美和房地美抵押贷款证券的信心问题远远超过两家公司股票的下跌。如果房利美和房地美提供的证券产品价格下滑，包括美国所有大银行、大型基金和退休基金在内的数千家金融机构都要在投资组合中出现重大损失。

　　那种情况将对美国和其他国家已经不景气的经济产生长远影响。因为房利美和房地美提供的证券产品几乎同美国政府债券一样无处不在，而在投资者心目中它们也是股市动荡时期的避风港。投资者信心如果因为房利美和房地美受到任何进一步打击，会在全球产生“飞流直下”的效应。

　　几十年来，历任财政部长和美联储主席都在重申，政府不为房利美和房地美的贷款提供担保。但美国财政部长保尔森１３日宣布的计划则表明：政府决心不让两大房贷机构之中的任何一家垮台。就在三天之前，保尔森还宣称不需要额外立法项目，保持房利美和房地美现有的运作形式。这也是四个月来美国政府第二次周末匆忙提出挽救金融机构的方案。

　　保尔森提出的方案要求国会给予政府通过投资和贷款注入两家公司巨额资金的权力。在国会批准保尔森的方案之前，美联储提供贴现窗口，以此告诉市场：政府随时可以出钱。

　　消息人士透露，保尔森要求国会授权财政部，将房利美和房地美两家公司的信用额度提高至３０００亿美元，而目前财政部购买每家公司证券的额度只有２２．５亿美元。

　　当前，保尔森正在游说国会，并表示国会下周有望通过相关救助方案。

中国面临“两房”风险冲击

　　“金融大鳄”、美国知名投资人索罗斯表示，房利美和房地美所面临的危机不会是最后一次，这场仍在恶化的信贷危机将对已放缓的美国经济产生影响。

　　美国外交关系委员会高级研究员布拉德·塞泽尔认为，随着房利美和房地美 问题的暴露，中国等其他国家面临的风险也越来越大。中国躲过了美国信贷危机的第一轮也就是私人次贷危机的冲击，但可能很难躲过第二轮冲击，即政府担保的抵押贷款债券危机。

　　塞泽尔预计，对于房利美和房地美这样的政府机构担保的质量较高的债券，中国的金融机构可能涉足较深。不过，塞泽尔也表示，美国政府轻易是不会让这两家机构倒闭的。

来源：深圳商报