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| 【之四 • 销售回款】“还旧借新”缓解销售不畅压力
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| [] 来源：上海证券报 2008-07-28 20:41
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【之四·销售回款】“还旧借新”缓解销售不畅压力
上海证券报记者 徐锐
银行贷款、委托贷款、公司债，尽管上市房企通过上述渠道获得了资金来源，但毫无例外，这三种融资方式均是以负债的形式反映在公司报表中，即公司未来需要对此进行偿还。作为上市公司最为重要的资金来源以及业绩支撑点，其目前在销售回款方面又将存在多大的压力？
“目前东莞的房价大约回到了2006年的水平。”粤宏远A董秘办人士对记者表示，虽然东莞几家大的房地产
公司都曾做过降价促销活动，但目前成交量依旧不是很理想。为此，粤宏远A在今年半年度业绩预告中特别提及：由于受国家对房地产行业宏观调控政策的影响，公司房地产业务销售量较去年同期将有较大幅度的下降，公司预计2008年度中期累计净利润与去年同期相比下降50%－100%。
值得注意的是，虽然目前预告中期业绩的上市房企中有9家公司预计上半年净利润将下滑，但与多数公司将下滑原因归因于“房产项目未结算”所不同的是，粤宏远A是唯一一家承认宏观调控政策对公司房产销量存在影响的上市公司。
粤宏远A今年一季报显示，公司一季度期末现金及现金等价物余额（即货币资金）为1.04亿元，而其短期借款以及一年内到期的非流动负债合计为4.52亿元，在此背景下，公司一季度的现金及现金等价物净增加额却为-1.92亿元，表现为净流出。在货币资金与短期负债间的巨大缺口以及现金净流出的现实面前，粤宏远A未来无疑面临着较大的回款压力。
“依照目前的宏观形势，公司估计全年业绩也将呈下降态势。”粤宏远A上述人士对记者表示。
若单从财务报表来分析，上市房企中还有很多公司面临这与粤宏远A类似的回款压力。
记者查阅上市房地产公司一季报发现，共有41家上市公司期末握有的货币资金小于公司短期借款以及一年内到期的非流动负债的总和，其中26家公司一季度的现金流依旧表现为净流出，这意味着除进行融资外，如何在一年内快速回款是上述公司亟需面对的问题。
不过，一家大型上市房地产公司人士向记者表示，回款压力事实上并没有报表中显示的那么大。由于上市公司多数是品牌企业，因此在进行一定的降价促销活动后，自身的品牌优势便逐渐体现出来，销售收入并未有明显萎缩的迹象。
记者发现，虽然目前楼市观望气氛浓厚，但万科、保利地产等房地产龙头企业的上半年的销售收入仍较去年同期显现出增长态势。
除此之外，上市公司在短期借款上的“学问”也在一定程度上减轻了各个公司的回款压力。“事实上，银行为了控制信贷风险，便将原来的长期借款拆分称短期借款来进行。在公司的短期借款到期并还款后，银行会与公司再次签订新的短期借款协议再将资金借给公司。因此销售回款上的压力并不大。”上述人士对记者称。
沪深两市68家房地产公司的一季报显示，包括多伦股份在内的三家公司一季度中“取得借款收到的现金”与“偿还债务支付的现金”数额相等，如此的巧合或许证实了上述人士“还旧借新”的说法。不过，由于各个房地产旗下有多个子公司，即便多数上市房企一季度中两项数据不同，也并不能证实其没有“还旧借新”的现象。
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