“热钱”也搞股权投资

　　另一方面，直接投资项目上的难以运作，也使得部分海外房地产基金“另辟蹊径”。

　　中国社科院世界经济与政治研究所博士张明认为，尽管在“热钱”的定义、规模估算方面存在很大争议，但当前“热钱”加速流入中国却是不争的事实。他表示，除了大量“热钱”以人民币存款形式存在之外，已有“热钱”为大量不能获得贷款的中小企业，尤其是中小房地产开发商，提供生产运营资金。

　　高力国际投资服务与特别项目部助理董事张小龙告诉上海证券报，早在2003年、2004年间，外资投资成熟物业项目的一般毛收益率在11%左右，净收益率在7%-8%左右。但如今这种投资行为的毛收益率已下降到7.3%，净收益率仅6%左右。

　　虽然收购成熟物业使得风险降至较低，但早期进入中国市场的一些中长线投资基金，在已经适应中国的投资环境之后，开始转向原本被他们认为“风险太大”的股权投资和项目开发方式。张小龙认为，由于目前投资市场的竞争令投资收益率不断收窄，因此境外投资者通过参与到项目的前期开发中，项目开发阶段回报率便可扩大至20%。另一方面，国内开发商由于受到宏观调控以及信贷紧缩政策的影响，也急需境外的资金支持。

　　一位业内人士向记者透露，外资参与开发通常会采取两种方式：一种是直接入股项目公司；另一种是先期借予资金，待发展至一定程度，再以股份的形式进行“抵债”。“从前借钱方式的回报很低，因此很多投资机构更愿意入股参与开发形式，因为利润回报很高。但现在情况明显不同，入股的投资回报率达到20%已经算不错了，而借钱的回报率却能够高达25%-30%，因此这种投资方式已渐成潮流。”该业内人士说道。