北京城建:跨界投资被低估、棚改新政最受益
北京城建 600266 房地产业
研究机构:申银万国证券 分析师:韩思怡 撰写日期:2014-07-16
投资要点:
成功的跨界投资者,长期股权投资价值被低估69.8%。公司正在从过往的投资经验中积极探索第二主业的可能性,从历史投资来看,公司成功投资在证券、银行、科技/军工、创投、医疗和体育等行业,多家公司都在上市前投入,受益颇丰。公司目前长期股权投资账面价值17.8亿元,我们预测长期股权投资的合理权益市值应为61.1亿元,其中国信证券19.4亿、中科招商26.7亿、锦州银行2.7亿、北科建12.3亿,而公司目前总市值仅87.6亿,如果按投资收益占净利润的比例为21%,假设目前市场给地产估值即为合理估值,则市场给予长期股权投资的市场估值仅为18.5亿,严重低估近69.8%。
京内优势+棚改新政+一二级联动=稳健增长。1)北京市场储备充足、风险小收益高:公司项目储备73%位于北京,近五年拿地85%位于北京,项目储备充足,且在市场下行周期中抗风险能力较强、未来收益有保障;2)棚改新政:二级开发无需招拍挂、低息贷款、补偿款比例提升:过去两年公司很多项目通过招拍挂形势取得,成本较高,而近日动感花园项目按照棚户区改造外迁对接定向安置房相关政策直接获得二级开发权,望坛项目也有望以平衡资金的形势获得二级开发权,均不需要走招拍挂程序,成本大幅下降;受益于国家对棚户区改造的支持,公司有望获得近80亿元的低息贷款;同时参与一级开发获得的补偿款比例有望从8%提升至15%。
增发获批、大股东持续增持积极管理市值、未来将进一步加大支持力度。大股东自5月5日期开始集中增持,第一轮增持共2%,第二轮预计增持3%,我们认为在目前公司价值被严重低估,且面临增发时限压力下,公司不排除进行第三轮增持以及进一步资金、资源支持的可能。
公司将显著受益于棚户区改造新政,公司项目储备集中在北京,抗下行风险能力高过其余公司,长期股权投资价值被严重低估,大股东持续增持积极管理市值并将进一步支持公司发展,维持增持评级,1个月目标价9.5元,6个月目标价12.2元。公司受益于二级市场无需招拍挂、低息贷款、补偿款比例提升等棚户区新政,且公司项目储备主要集中在北京,抗市场下行风险能力较强,同时作为成功的跨界投资者,公司的长期股权投资价值被严重低估,大股东将持续增持,目前股价相对RNAV折价61%,维持14-16年年EPS分别为2.03、2.38、2,79元预测,对应PE为4X、3X、3X,维持增持评级,1个月目标价9.5元,6个月目标价12.2元。
嘉寓股份:开局形势良好,业绩有望持续改善
嘉寓股份 300117 非金属类建材业
研究机构:信达证券 分析师:关健鑫 撰写日期:2014-04-25
事件:
嘉寓股份4 月24 日晚间发布2014 年一季度业绩报告称,报告期内,归属于母公司所有者的净利润为561.59 万元, 较2013 年同期增长82.69%;营业收入为2.7 亿元,较2013 年同期增长49.24%;基本每股收益为0.03 元,较2013 年同期增长200.00%。
点评:
一季度业绩大幅增长,在手订单饱满。报告期内,公司净利润大幅增长82.69%,一方面是公司业务规模扩大,营收增长迅速;另一方面则是当期政府补助贡献了259.13 万元,较2013 年同期大幅增长87.40%,占到一季度净利润的46.14%。另外,2013 年全年公司新签合同27.06 亿元,同比增长46%,而今年一季度新签合同为7.15 亿元,同比增幅高达74.23%。公司合同的结转时间通常在1-3 年内,这也为后续业绩持续增长提供了保障。
毛利率仍有所下滑,后续有望企稳回升。一季度公司销售毛利率为17.51%,较2013 年下降1.82 个百分点,主要由于工程项目竞争激烈,同时人工成本、制造及安装劳务费用均有不同程度增加所致。我们认为,随着公司与恒大等大客户的战略合作越来越广泛和深入,门窗业务毛利率将趋于稳定。同时,随着公司新产品的开拓和销售占比的逐步提升,将对毛利率的提升起到积极作用。从期间费用率来看,较2013 年同期下降0.93 个百分点至16.70%。其中,财务费用率上升了1.22 个百分点2.49%,主要是因为报告期内公司银行贷款增加计提的利息增加,同时发行公司债计提应付利息所致; 而管理费用率和销售费用率则均有不同幅度的下降。
门窗行业发展迎新机遇。我国城市公共建筑、商业用地以及住宅的投资建设发展仍具备加速度,特别是新型城镇化的快速推进为建筑市场快速发展提供有效保障,从而为门窗及建筑幕墙行业提供需求的源动力。同时,智能、绿色、低碳将成为新型城镇化发展的方向,包括京津冀一体化发展对绿色发展的要求会更加明确。其中,北京将从2015 年开始强制推行门窗新的节能标准,有助于区域内门窗市场集中度的进一步提升。
大客户战略稳步推进。门窗行业是典型的“大行业,小公司”的格局,其下游地产行业的集中度则要高很多,且一直在稳步提升(前百大占30%)。因而门窗企业在结盟大地产商的模式下,其市占率有望明显提升。 除恒大外,公司也积极与其他大地产商进行洽谈并讨论可能的战略合作方式。
盈利预测及评级:我们维持公司14-16 年每股收益 0.44、0.62 和0.83 元的预测。按照14 年0.44 元的EPS,给予25倍PE,目标价11 元,维持“增持”评级。
风险因素:房地产调控政策变化的风险;海外业务经营风险;原材料价格波动风险;公司快速扩张带来的风险。
北新建材:国企改革预期,估值破茧成蝶
北新建材 000786 非金属类建材业
研究机构:安信证券 分析师:杨涛 撰写日期:2014-07-15
国企改革预期有望打破公司低估值魔咒:7 月15 日,国务院国资委发布了央企“四项改革”试点名单,中国建材为混合所有制经济试点以及董事会行使高级管理人员选聘、业绩考核和薪酬管理职权试点。
国际比较来看,截至2012 年,美国上市公司实施股权激励的比例超过90%,中国不到13%,国有上市公司实施股权激励的数量与民营企业仍有较大差距。国企改革为公司运营效率提供想象空间。近年来公司连续高增长,2008-2013 年的复合增长率达到30%以上,各项财务指标优异,在建材行业中属于稀缺标的,但是估值一直维持低水平。
国企改革预期有望令公司估值破茧成蝶。
龙骨业务有望快速增长,石膏板业务仍具发展空间:公司自2013年开始着力发展龙骨业务,主要配套龙牌石膏板,营收增速23%,毛利略升。同时,由于龙骨业务生产线投产期较短,我们预计随着对泰山石膏板的配套,龙骨业务有望近两年迎来高速成长。同时,公司自2013 年开始,石膏板业务陆续有隔墙领域订单出现,石膏板行业仍然具备发展空间,公司凭借成本及技术优势,市占率有进一步提升的可能。
投资建议:买入-A 投资评级,6 个月目标价20 元。我们预计公司2014-2016 年净利润增速30%/20%/20%,不考虑摊薄,对应EPS2.05/2.44/2.92 元,增速较高。预计石膏板向隔墙领域的推广带来石膏板业务的成长性,公司市占率有进一步提升可能性,龙骨业务与产业化住宅项目提供公司未来的成长空间,国企改革预期有望带领公司突破估值藩篱。维持买入- A 投资评级。
风险提示:房地产市场超预期大幅下滑、龙骨推广低于预期、北新房屋推广低于预期
中粮地产:销售、结算均破百亿,借力城市更新发展
中粮地产 000031 房地产业
研究机构:安信证券 分析师:万知,何益臻 撰写日期:2014-04-14
业绩平稳增长:2013年营业收入和利润分别为102亿和5.3亿,同比增长28.1%和4.6%,EPS 为0.29元。净利润增速较低的原因主要是由于全年少数股东损益同比增136%至3.9亿。年ROAE 为10.48%,较去年略降低0.34个百分点。综合毛利率为30.3%,同比增0.9个百分点,三费合计11.7亿,同比增15.7%,占比下降1.2个百分点至11.5%。公司拟10股派0.3元(含税),分红率10.18%,同比略降0.39个百分点。
年签约和结算金额均超百亿,2013年重新拿地:2013年度公司销售项目分布在10个城市19个项目,销售面积和金额分别为72.7万平方米和112.7亿元,同比分别增长18.6%、24.4%,其中按销售金额占比前三的城市为北京、生活和深圳,占比分别为32%、16%和15%。结算方面,公司结算面积75.3万平方米,结算收入104.6亿,同比增31%和35%。期末已售未结面积54万平方米,预收款69亿。
全年新增4个住宅项目,占地面积31万平方米,建筑面积68.6万平方米,2012年公司未新增住宅项目。期末公司在建拟建项目共19个,权益规划建面604.9万平米,扣除已结转面积425.7万平方米,占比前三的城市为北京、天津和长沙,占比分别为23%、18%和16%。
资产负债水平高于行业:公司扣除预收款的资产负债率61.0%,同比略增0.2个百分点,负债水平高于行业。期末货币资金69.3亿元,同比增16.1%,短期借款81.5亿,同比增99%。
聚焦战略城市深耕发展,借力城市更新转型发展:公司计划大力发展品牌住宅业务,关注养老地产市场,聚焦战略城市深耕发展。2014年,公司计划新开工项目有10个,新开工面积104.81万平方米,同比增加11.6%。稳步推进深圳城市更新项目,借力城市更新政策积极转型提升工业地产。公司目前有3个城市更新项目,其中宝安25区、22区继续推进拆迁谈判及审批工作。计划完成67区中粮商务公园项目竣工备案,做好招商工作。
维持“增持-A”投资评级:公司聚焦一二线城市的中高端住宅开发,其在深圳拥有大量的工业用地,在城市更新中有大幅升值的可能。我们预计公司2014-2015年EPS 分别为0.34和0.41元,给予目标价4.07元,相当于12倍14年EPS。
风险提示:房地产调控、货币政策发生大幅变化导致业绩不达预期。
中天城投:贵州龙头地产企业,业绩进入释放期
中天城投 000540 房地产业
研究机构:安信证券 分析师:万知,何益臻 撰写日期:2014-07-14
深耕贵阳,进驻南京:中天城投总部位于贵州省贵阳市,是贵州第一家上市公司,并且是贵州唯一一家房地产类上市公司。去年公司首次走出贵州,进驻南京。目前公司土地储备超过2200万平方米,除南京外7.6万平米外,全部集中在贵阳。
受益于贵阳市去大盘化:去年底贵阳市发布《进一步促进房地产业持续健康发展的若干意见(试行)》,对房地产开发项目严格执行“净地出让”,我们预计未来贵阳超级大盘地产项目将明显减少,土地出让将逐渐小型化。由于公司在贵阳仍拥有数个大盘,未来方舟和国际金融中心拿地已基本完成,其能够支撑公司未来数年的增长。另一方面受贵州省多山的地理环境影响,贵阳市在贵州省内具有独一无二的优势,是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心,贵阳将吸引大量省内购房需求。并且贵州的发展相对全国来说刚刚起步,空间巨大。2013年贵州省城镇人口比例仅为37.83%,远低于全国均值53.73%,并在西南五省中也处于较低水平,仅高于西藏。
市值管理动力强劲:1、公司非公开发行获得证监会通过,目前股价5.06元,较增发底价6.31元有25%空间,市值管理动力强劲。2、公司作为贵州省首屈一指的地产龙头,在地产及各方面获取资源的能力极强,这在公司过去几年的表现中可见一斑。3、股权激励行权条件高彰显发展信心。行权条件为2013-2016年扣非净利润比2012年分别增长586%、792%、1060%、1408%,2013年业绩已兑现。
投资建议:买入-A投资评级,公司目前估值较低。2014年公司计划销售额229亿元,目前市值仅65亿,PS在A股地产企业最低;RNAV为13.7元,现股价折让63%;2014-2015年每股收益预计为0.97、1.23元,PE分别为5.2X、4.1X倍(增发前)。公司地产业务低估,市值管理动力充足,强大的获取资源能力使得公司未来发展极具想象空间,我们看好公司未来发展。目标价60%的RNAV8.22元。
风险提示:贵阳市销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧。
天房发展:销售回升有望扭转上年业绩下滑
天房发展 600322 房地产业
研究机构:海通证券 分析师:涂力磊,谢盐 撰写日期:2014-04-30
事件:
公司公布2013年年报。报告期内,公司实现营业收入17.49亿元,同比下滑45.55%;归属于上市公司股东的净利润1.44亿元,同比减少44.78%;实现基本每股收益0.13元。公司分红方案为每10股分配现金股利0.40元(含税)。公司公布2014年一季报。报告期内,公司实现营业收入4.66亿元,同比增加52.13%;归属于上市公司股东的净利润6449万元,同比微降2.75%;实现基本每股收益0.06元。
投资建议:
公司房地产业务全部集中在天津,涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。公司自去年开始加大了保障房项目储备力度(涉及代建保障房120万平),目前公司权益建面合计437万平米(不考虑1700亩的汉沽河西土地整理项目),可满足公司未来三年开发。在地产调控背景下,公司保持谨慎心态从而使其负债和现金流良好,而每股预收款较高。我们预计,公司2014、2015年EPS分别是0.25和0.31元,对应RNAV是6.69元。截至4月29日,公司收盘于3.27元,对应2014年PE为13.26倍,2015年PE为10.49倍。给予公司RNAV的65%作为其目标价,对应4.35元目标价,维持公司的“增持”评级。
金隅股份:环比改善,期待京津冀发力
金隅股份 601992 非金属类建材业
研究机构:安信证券 分析师:杨涛 撰写日期:2014-07-21
业绩环比提升,同比增速偏弱源于地产结算结构:公司公告中期业绩预告,预计2014年上半年实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比增加10%以内,业绩增长主要源自于房地产结算面积增加79.5%。公司盈利情况环比增长较快,这与地产业务结算与水泥业务季节性有关,同比改善不明显,我们认为这主要与公司地产业务结算结构相关,上半年结算地产业务主要集中在保障房与京外地产项目,毛利较低。
全年地产业务仍将高速增长:公司2013年地产业务预售收入增长较快,这将带来今年地产业务结算的增长,预计下半年公司地产业务结算结构调整,毛利提升,全年结算利润明显提升。预售方面,由于今年自住型商品房的推出,预计贡献销售收入亿元,外加保障房销售,预计预售收入仍将有30%的增长。
期待京津冀政策发力:7月18日召开的北京市二季度经济形势分析会透露,京津冀协同发展规划将于近期出台。考虑到政府执行力,我们期待京津冀实质性政策出台,改善水泥供需格局。公司水泥生产线主要分布在京津冀地区,是京津冀政策的显著受益方。
投资建议:买入-A 投资评级,6个月目标价10元。我们预计公司2014年-2016年的净利润增速分别为23%、19%、20%,主要源自于房地产结算的提高与水泥盈利的改善。我们仍然强调公司的资产优质,采用分部估值法分析公司市值成长空间,预计金隅股份价值在447亿元,相当于每股价值10元,继续维持公司“买入-A”投资评级。
风险提示:京津冀一体化低于预期、房地产销售放缓、华北地区水泥供需改善不达预期