私募基金大手扫盘美国楼市 正酝酿一次像样的升浪
11 月19 日，周一。报载渣打香港行政总裁洪丕正表示，特区政府推出两辣招压炒风，导致住宅成交明显减少，拖累银行按揭业务下调。洪丕正说，不希望业界为抢生意再掀减价战。
银行界对楼市的一贯立场是，香港楼价上升主要因为供不应求，不针对供求失衡下药，任何行政手段皆属治标难治本，无法把香港楼市引上正轨。
为什么买不起楼？
银行是楼按业务的经营者，政府通过加重投资成本对付炒家、金管局以防范系统风险为名收紧楼按要求，由于都会打击需求因而影响银行生意，业界期望政府增加供应减少干预市场，从银行利益出发理所当然。
香港市民买不起楼原因众多，供求以外还有联汇，近年更增添越来越重要的内地同胞南下置业因素，形成市民收入与负担能力跟楼价脱节的局面。
不少论者认为，楼价与经济或市民置业能力不相称，物业价格不可能长期违反“地心引力”，爆煲只是时间问题。香港楼价是否已到了非跌不可的地步，专家各说各话。可是，楼价在公众负担能力看似难以支持的情况下一升再升，“无壳蜗牛”望楼兴叹，非但在香港成为人人关心的社会问题，即使经历过次按风暴金融海啸、楼市低迷了好几年的美国，亦不乏跟香港大同小异的现象，潜伏其中的投资概念，值得读者留神。
香港楼价之所以动辄过万一呎，皆因政府在楼市低迷时改变一直沿用的定期卖地政策，借收紧供应支持楼价，楼市复苏后并未因应市况调整政策导致，形成所谓的供应断层。美国近年QE与ZIRP（零息政策）双管齐下，在联汇制度下，美国印钞香港不得不追随，引致本地货币环境极度宽松。
纸币贬值适逢供不应求，楼市焉能不涨？一般港人的置业能力焉能不跟楼价脱节？
美国楼市复苏
美国就业市场迟迟未真正改善、国民实质收入呆滞不前，大家可能认为，当地楼市复苏遥不可及，遑论泡沫重现。然而，从数据供应商Core- Logic和全国地产商协会（NAR）的统计可见，美国房屋价格已连升七个月，二手住宅中位值按年上升11.3%，至18.39万美元水平（NAR 9月份数字）。
这种连升多月的势头，为2006年以来所未见。换句话说，有迹象显示，美国楼市过去一年半载已在筑底，一次具持久力的复苏可能已在许多人的将信将疑中诞生。
伯南克上周四在亚特兰大发表演说，强调美国楼市仍面对逆风，美联储将竭尽所能，动用一切工具支持楼市复苏。伯南克看楼市，向来后知后觉，既看不到次按的杀伤力，大难临头仍说no problem；楼市拐过转角位进入大直路，他还懵然不知，何奇之有？信他，不如信数据。
如果说香港楼价跟市民置业能力脱节，主要基于供应断层、利率似有若无和内地资金涌港三大因素，那么今天的美国楼市，可能正处上述因素发挥力量推高香港楼价前的状况，一次像样的升浪正在美国楼市酝酿；与香港相比，美国也许还多了一个利好因素：本土私募基金大手吸纳断供楼盘，翻新后放租以赚取投资回报。
香港虽亦不乏买楼收租的投资者，惟像美国黑石集团那样，斥资15亿美元扫入上万个断供楼盘，却闻所未闻。在财雄势大的私募基金积极吸纳下，美国断供楼盘消化速度不断加快，结果是二手房屋库存量持续下降，为楼市筑底提供了动力。
正如香港住宅供应在特区政策影响下出现断层一样，美国新屋动工在楼市爆煲后急剧萎缩，形成房屋落成量追不上新增家庭数目的现象。美国待售新屋库存目前处于四十多年来的最低水平，而二手库存亦已重返2005年即次按爆煲前的水平。
2002年至2007年，美国平均每年有130万个新家庭组成，同期新落成房屋每年多达200万个，供应远超潜在需求。今天情况刚好相反，去年新增家庭110万个，但新落成房屋仅70万间。换句话说，新屋动工必须大大加快，方能满足调查机构估计的由现在至2020年每年平均新增150万个家庭的潜在住房需求。以最新公布的数字为准，美国新屋动工年率略增，惟仍然只有75万间，难以应付这种中港两地人士惯称的“刚性需求”。
